鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大和 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＵＲ公４ -40	東大和市		建付地	（　）	長方形	南3.6m市道、北3.6m、東2.7m、三方路		１低専高度地区1種 (70,100)
b	ＫＵＲ公４ -25	東大和市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
c	ＡＫＩ公４ -9	東大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
d	ＡＫＩ公４ -20	東大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	ＯＤＫ公４ -15	東大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	205,737	100 [ 111.8]	184,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 219,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,772	100 [ 110.6]	198,709		199,000
c	(　 ) 182,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,900	100 [ 100.5]	181,990		182,000
d	(　 ) 175,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,727	100 [ 93.7]	182,206		182,000
e	(　 ) 183,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	176,707	100 [ 97.3]	181,610		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

東大和 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,489,766	470,929	2,018,837	1,483,020	535,817	（　0.9721） 520,868	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,323,217 円　　　　（　 96,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	8.5 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けタイプ、平均専用面積が３０～３５㎡程度の２Ｋを想定。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	98.0	63.70	1,600	101,920	2.0	203,840
							1.0	101,920
2～ 2	住宅	65.00	98.0	63.70	1,650	105,105	2.0	210,210
							1.0	105,105
～

～

～

計		130.00	98.0	127.40		207,025		414,050
								207,025

⑨年額支払賃料	207,025 円　×　12ヶ月　＝　 2,484,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 127.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,484,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,384,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	414,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,025 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,489,766 円　　　　（　 21,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-17	1,247 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,723 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-18	1,294 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,400 円	21,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	74,529 円	2,484,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,929 円　（　　　　　　 4,025 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,483,020 円（　　　　　 12,675 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,489,766 円
②総費用	470,929 円
③純収益　①－②	2,018,837 円
④建物等に帰属する純収益	1,483,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	535,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	520,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,323,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東大和 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 -8

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　倉部　豊彦

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市上北台３丁目４４５番１１				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに駐車場等が混在する住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	桜街道 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

桜街道駅北西方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

都道背後の住宅地域であり、地域要因には特段の変動要因は認められず、土地利用は現状のまま推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東大和市及び隣接市の西武各線、多摩都市モノレール沿線の戸建住宅地域である。需要者は地縁
的選好性を有する一次取得者層が中心である。主要道路の背後にあり、引込み道路により累積的に開発された戸建住宅
地域で、総額を抑えた物件の取引増加が、地価を下支えしているものと考えられる。土地は、坪当たり６０万円前後、
新築建売住宅は、総額３，５００万円～４，０００万円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅地域としては比較的容積率が優るため、集約化された画地では共同住宅地として利用されている。収益価格は賃貸
に供された共同住宅においては土地価格に見合う水準の賃料を徴収していないため、比準価格よりも低く求められた。
比準価格は、現実の市場において成立した取引事例が採用されており、相対的信頼性が高いものと思料する。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大和 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[104.0]

100
[111.5]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

在宅勤務の定着により、郊外の割安な家を購
入する動きはあるが、コロナ禍で所得水準が
停滞するなかで、中低所得者層が買い控える
傾向も見られる。

周辺は、徐々にミニ開発等が進む戸建住宅地
域で、今後も一定の住宅需要が見込まれる。
住宅地としての土地利用に特段の変動要因は
ない。

画地の位置及び形状は標準的であり、特に変
動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＵＲ公４ -48	東大和市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＫＵＲ公４ -73	東大和市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＫＵＲ公４ -25	東大和市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
d	ＫＵＲ公４ -41	東大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m私道、西5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,774	100 [ 100.8]	180,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 178,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,604	100 [ 98.0]	173,065		173,000
c	(　 ) 219,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,772	100 [ 106.7]	205,972		206,000
d	(　 ) 204,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	196,732	100 [ 100.7]	195,364		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

東大和 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,602,292	502,880	2,099,412	1,600,830	498,582	（　0.9721） 484,672	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,536,348 円　　　　（　 90,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	8.5 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡未満の小家族向けの共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＭＢ、ＰＳを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	98.0	68.60	1,580	108,388	1.0	108,388
							1.0	108,388
2～ 2	住宅	70.00	98.0	68.60	1,610	110,446	1.0	110,446
							1.0	110,446
～

～

～

計		140.00	98.0	137.20		218,834		218,834
								218,834

⑨年額支払賃料	218,834 円　×　12ヶ月　＝　 2,626,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,626,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,494,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	218,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,602,292 円　　　　（　 22,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公４賃貸　　　　-8	1,638 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,679 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＵＲ公４賃貸　　　　-16	1,559 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,544
c	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-23	1,727 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,693

東大和 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,600 円	23,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	78,780 円	2,626,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,700 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,880 円　（　　　　　　 4,298 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,830 円（　　　　　 13,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,602,292 円
②総費用	502,880 円
③純収益　①－②	2,099,412 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,536,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,100 円／㎡）