別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大和 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -7 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　小田　康太   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市奈良橋１丁目３６２番９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 駐車場等も見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 上北台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ 　市道 交通 施設 上北台駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の東側が土砂災害警戒区域に指定された。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大和市及び隣接市の住宅地。需要者は、同市居住者を中心として、東京郊外の利便性並びに快適性を求 める一次取得者層が主体である。東京郊外の住宅地として一定の需要がある。新型コロナウイルス感染症の影響からも このところ持ち直しの動きも見られる。新築一戸建住宅の場合、地積１００～１２０㎡、家屋（延床）２５～３０坪前 後、総額で３０００万円前後が需要の中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、周辺に共同住宅利用も見受けられるが、資産運用目的に限られており収益性はかなり低いため、 収益還元法は適用しない。自己利用目的の戸建住宅取引が大部分であり、居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が 行なわれており、比準価格の規範性は高く信頼できる。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.3] [102.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、この ところ持ち直しの動きも見られつつある。 最寄駅から遠い新青梅街道北側の住宅地域で ある。東側で土砂災害警戒区域に隣接する。 一般的要因の影響を受け、地価は横這い乃至 下落傾向にある。 方位の優位性はあるが、地域におけるほぼ標 準的な画地である。市場競争力は普通程度で 、変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％