別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大和 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -5 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　耕一   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市新堀２丁目１４８１番８外 ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 東大和市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 東大和市駅　北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既成の熟成した住宅地域で、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はない。当分の間現 状の地域要因のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市及び隣接市内の西武鉄道線の沿線の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する 者や、都心部及び多摩中心部への通勤者等の住宅取得希望者で、一次取得者が中心である。同一需給圏では、戸建住宅 への需要は比較的安定しており、地価は、利便性の高い地域では強含みで、利便性の劣る地域でも横ばいで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で、３，０００万円～３，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした低層住宅地域で、居住の快適性等に着目して価格が形成される地域である。行政的 条件の制約等から地価水準に見合う収益が獲得できないため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用 した。不動産市場でも周辺での成約価格に着目して価格が形成されていることから、比準価格の規範性は高いものと判 断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [129.4] [105.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が残り、全 体として国内経済は停滞しているが、不動産 市場は住宅地を中心に回復の動きが見られる 。 既成の戸建住宅地域で、特段の変動要因はな い。一般的要因等の影響により、地価は横ば いから強含みで推移している。 個別的要因に特段の変動はない。地域の標準 的な画地で、市場競争力は普通程度であるが 、南側接面道路で方位の優位性はある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％