鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狛江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫА０４公 -201	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	ＫА０４公 -202	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東4m、角地		１住居高度2種最高25m (80,200)
c	ＫА０４公 -23	狛江市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準工 (70,240)
d	ＫＨ０４公 -6	狛江市		貸家建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
e	ＯＧ０４公 -22	狛江市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,731	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	357,291	100 [ 77.4]	461,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	462,000
b	(　 ) 339,948	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	327,645	100 [ 84.5]	387,746		388,000
c	(　 ) 409,218	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	398,201	100 [ 81.0]	491,606		492,000
d	(　 ) 328,333	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	364,092	100 [ 82.6]	440,789		441,000
e	(　 ) 265,446	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,304	100 [ 65.5]	408,098		408,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

狛江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,088,711	894,597	4,194,114	2,566,200	1,627,914	（　0.9739） 1,585,425	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,231,667 円　　　　（　 352,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	49.15	Ｓ3	147.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高30m	90 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	11.3 m x 9.4 m	前面道路：都道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階はファミリータイプ、平均専有面積４９㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	49.15	100.0	49.15	3,381	166,176	4.0	664,704
							1.0	166,176
2～ 2	住宅	49.15	100.0	49.15	2,705	132,951	1.0	132,951
							1.0	132,951
3～ 3	住宅	49.15	100.0	49.15	2,705	132,951	1.0	132,951
							1.0	132,951
～

～

計		147.45	100.0	147.45		432,078		930,606
								432,078

⑨年額支払賃料	432,078 円　×　12ヶ月　＝　 5,184,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,184,936 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,873,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	930,606 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 432,078 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 206,123 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,088,711 円　　　　（　 50,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＨ賃０４公　　　　-52	2,167 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,822 円/㎡　月額支払賃料（　 2,705 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ賃０４公　　　　-53	2,459 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,941
c	ＫＨ賃０４公　　　　-54	2,269 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,808

狛江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,400 円	36,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	207,397 円	5,184,936　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,300 円	36,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,597 円　（　　　　　　 8,946 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 147.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,566,200 円（　　　　　 25,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,088,711 円
②総費用	894,597 円
③純収益　①－②	4,194,114 円
④建物等に帰属する純収益	2,566,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,627,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,585,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,231,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
狛江 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狛江 5-2

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　小川　智達

TEL.

鑑定評価額

43,200,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狛江市中和泉１丁目１８７３番１８｢中和泉１－２－７｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高30m (90,200)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	中層店舗兼住宅が多い都道沿いの近隣商業地域	北東20.5m都道	水道、ガス、下水	狛江 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 35 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０．５ｍ都道

交通

施設

狛江駅北方

270m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は狛江駅周辺の近隣商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に狛江市及び周辺市における近隣商業地域であり、主な需要者は、不動産開発業者、一般事業法人、個
人事業者等である。当該地域は、狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり、周辺住民へのサービス等を指向する店
舗事務所、共同住宅の需要が高い地域である。交通接近条件が良好であるため需要は底堅く、地価はやや上昇傾向を示
している。土地の総額は対象標準地の地積規模で４千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格
であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗・共同住宅を新たに建築する事を想定して試算されているものの、想
定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。以上による吟味の結果、実証性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　狛江 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 523,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[118.9]

[100.0]
100

433,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス等の影響によって、地価
動向は不動産の種別・地域性によって異なり
、先行きに不透明感があるものの、堅調に推
移している。

狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり
、交通接近条件も良好である。地価はやや上
昇傾向を示している。

個別的要因に特別な変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

狛江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫА０４公 -201	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	ＡＴ０４公 -201	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＯＧ０４公 -22	狛江市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
d	ＮＡ０４公 -23	調布市		更地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,731	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	357,291	100 [ 83.7]	426,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	427,000
b	(　 ) 462,293	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,303	100 [ 102.1]	458,671		459,000
c	(　 ) 265,446	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,304	100 [ 62.0]	431,135		431,000
d	(　 ) 379,236	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,891	100 [ 90.7]	421,049		421,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

狛江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,002,875	892,966	4,109,909	2,566,200	1,543,709	（　0.9739） 1,503,418	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	33,409,289 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	49.15	Ｓ3	147.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高30m	90 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	11.3 m x 9.4 m	前面道路：都道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～３階：住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	49.15	100.0	49.15	3,300	162,195	4.0	648,780
							1.0	162,195
2～ 2	住宅	49.15	100.0	49.15	2,700	132,705	1.0	132,705
							1.0	132,705
3～ 3	住宅	49.15	100.0	49.15	2,760	135,654	1.0	135,654
							1.0	135,654
～

～

計		147.45	100.0	147.45		430,554		917,139
								430,554

⑨年額支払賃料	430,554 円　×　12ヶ月　＝　 5,166,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,166,648 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 309,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,856,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	917,139 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,554 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 137,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,002,875 円　　　　（　 50,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＧ賃０４公　　　　-28	2,758 ( 2,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,779 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＧ賃０４公　　　　-29	2,428 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,581
c	ＯＧ賃０４公　　　　-30	3,472 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,548

狛江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,400 円	36,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	206,666 円	5,166,648　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,300 円	36,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 892,966 円　（　　　　　　 8,930 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 147.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,566,200 円（　　　　　 25,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,002,875 円
②総費用	892,966 円
③純収益　①－②	4,109,909 円
④建物等に帰属する純収益	2,566,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,543,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,503,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,409,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）