鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狛江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＨ０４公 -1	調布市		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	ＮＡ０４公 -23	調布市		更地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＡＴ０４公 -201	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＯＴ０４公 -3	府中市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
e	ＡＴ０４公 -202	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.3m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 495,293	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	499,751	100 [ 95.0]	526,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	537,000
b	(　 ) 379,236	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,891	100 [ 93.1]	410,194		418,000
c	(　 ) 462,293	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,303	100 [ 92.2]	507,921		518,000
d	(　 ) 502,308	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	483,172	100 [ 93.0]	519,540		530,000
e	(　 ) 591,092	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	599,367	100 [ 114.0]	525,761		536,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

狛江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,700,386	1,259,400	4,440,986	3,050,280	1,390,706	（　0.9519） 1,323,813	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	29,418,067 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	57.00	ＲＣ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	66 ㎡	9.5 m x 7.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は事務所でフロア貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.00	86.0	49.00	4,000	196,000	6.0	1,176,000
							1.0	196,000
2～ 2	事務所	57.00	86.0	49.00	3,000	147,000	2.0	294,000
							1.0	147,000
2～ 2	事務所	57.00	86.0	49.00	3,000	147,000	2.0	294,000
							1.0	147,000
～

～

計		171.00	86.0	147.00		490,000		1,764,000
								490,000

⑨年額支払賃料	490,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,880,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,527,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,764,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 156,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,700,386 円　　　　（　 86,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫА賃０４公　　　　-19	3,243 ( 3,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,081 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫА賃０４公　　　　-17	2,889 ( 2,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,918
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

狛江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,800 円	45,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	235,200 円	5,880,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,800 円	45,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	45,800 円	45,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,800 円	45,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,400 円　（　　　　　　 19,082 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,800,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,050,280 円（　　　　　 46,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,700,386 円
②総費用	1,259,400 円
③純収益　①－②	4,440,986 円
④建物等に帰属する純収益	3,050,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,390,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,323,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,418,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
狛江 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狛江 5-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　浅利　隆文

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狛江市東和泉１丁目２２６５番２９｢東和泉１－２０－３｣				②地積　(㎡)	66 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1.2:1	店舗ＲＣ3	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	狛江 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場，二方路

交通

施設

狛江駅南方

110m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域である。特段の地域変動要因はなく，当分の間は，現状のまま推移す
るものと思料される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 444,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は，狛江市，調布市やその隣接市内の近隣商業地域及び沿道の商住混在地域等である。主な需要者は
，同一需給圏内に所在する事業法人や個人事業者等が考えられる。当該地域は，狛江駅前広場に面しており，市内の中
心部でもあるため，利便性に優れており，よって，相応の取引需要は認められる。市場での価格水準は，個別性により
大きく左右されるものの，１㎡当たり，概ね５００千円～５５０千円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

２試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，狛江駅の駅前広
場に面してはいるものの，事務所等の賃貸需要はさほど大きくはない。そのため，土地に対する投資採算性もさほど高
いとは言えないため，市場参加者にとって，市場性や利便性が土地価格形成の主要な指標となる。よって，実証的かつ
市場参加者の特性を反映した比準価格及び収益価格を相互に関連付け，上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    523,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は，新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつある中で，こ
のところ持ち直しの動きが見られる。

地域要因の変化は特にない。駅近接の近隣商
業地域で，交通利便性に優る。一般的要因の
影響を受け，地価はほぼ横這い傾向にある。

二方路地としての優位性は認められるが，地
域内においてほぼ標準的な画地である。個別
的要因に変動は特になく，市場競争力は普通
である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

狛江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ０４公 -201	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＡＴ０４公 -200	狛江市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
c	ＳＡ０４公 -20	稲城市		貸家建付地	（　）	台形	北28m都道、西4m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
d	ＳＨ０４公 -14	稲城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,293	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,303	100 [ 88.3]	530,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 349,846	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	355,444	100 [ 70.0]	507,777		518,000
c	(　 ) 337,345	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	332,715	100 [ 64.3]	517,442		528,000
d	(　 ) 275,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,845	100 [ 58.0]	475,595		485,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

狛江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,700,386	1,266,200	4,434,186	3,050,280	1,383,906	（　0.9519） 1,317,340	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	29,274,222 円　　　　（　 444,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	57.00	ＲＣ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	66 ㎡	9.5 m x 7.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗，２～３階は事務所でフロア貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.00	86.0	49.00	4,000	196,000	6.0	1,176,000
							1.0	196,000
2～ 2	事務所	57.00	86.0	49.00	3,000	147,000	2.0	294,000
							1.0	147,000
3～ 3	事務所	57.00	86.0	49.00	3,000	147,000	2.0	294,000
							1.0	147,000
～

～

計		171.00	86.0	147.00		490,000		1,764,000
								490,000

⑨年額支払賃料	490,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,880,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,527,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,764,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 156,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,700,386 円　　　　（　 86,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ賃０４公　　　　-7	3,683 ( 3,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,133 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＴ賃０４公　　　　-17	3,927 ( 3,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,315
c	ＡＴ賃０４公　　　　-8	3,259 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,974

狛江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,800 円	45,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	235,200 円	5,880,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,800 円	45,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	45,800 円	45,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,800 円	45,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,266,200 円　（　　　　　　 19,185 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,800,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,050,280 円（　　　　　 46,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,700,386 円
②総費用	1,266,200 円
③純収益　①－②	4,434,186 円
④建物等に帰属する純収益	3,050,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,383,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,317,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,274,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 444,000 円／㎡）