鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福生 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＴＩ４Ｋ -23	福生市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	ＹＴＵ４Ｋ -221	福生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	ＹＴＵ４Ｋ -108	昭島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＹＴＵ４Ｋ -109	昭島市		更地	（　）	不整形	南東11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＹＴＵ４Ｋ -107	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,901	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,090	100 [ 119.5]	251,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 189,477	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,056	100 [ 80.2]	245,706		246,000
c	(　 ) 265,637	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,229	100 [ 98.0]	257,377		257,000
d	(　 ) 241,872	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	270,312	100 [ 108.9]	248,220		248,000
e	(　 ) 264,431	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	272,064	100 [ 110.1]	247,106		247,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

福生 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,727,261	4,348,329	16,378,932	13,320,000	3,058,932	（　0.9482） 2,900,479	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	60,426,646 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	285.00	Ｓ3	855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	21.5 m x 16.8 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア―貸し、２階～事務所

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	285.00	80.0	228.00	3,188	726,864	4.0	2,907,456
							0.0	0
2～ 2	事務所	285.00	87.0	247.95	2,391	592,848	2.0	1,185,696
							0.0	0
3～ 3	事務所	285.00	87.0	247.95	2,232	553,424	2.0	1,106,848
							0.0	0
～

～

計		855.00	84.7	723.90		1,873,136		5,200,000
								0

⑨年額支払賃料	1,873,136 円　×　12ヶ月　＝　 22,477,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 723.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,477,632 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,798,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,679,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,727,261 円　　　　（　 57,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭＫ４Ｋ　　　　-501	2,357 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,199 円/㎡　月額支払賃料（　 3,188 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＴＩ４Ｋ　　　　-503	2,830 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,216
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	674,329 円	22,477,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 677,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,517,000 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,348,329 円　（　　　　　　 11,979 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 855.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,320,000 円（　　　　　 36,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,727,261 円
②総費用	4,348,329 円
③純収益　①－②	16,378,932 円
④建物等に帰属する純収益	13,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,058,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,900,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,426,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
福生 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福生 5-4

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　濱野　俊宏

TEL.

鑑定評価額

90,800,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１５外				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	台形 1.2:1	銀行兼事務所ＲＣ4	中層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西9.3m市道	水道、下水	拝島 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ市道

交通

施設

拝島駅北西方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩地域西部の商業地域であり、主として駅前の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地
縁的選好性を有した事業者が多い。ＪＲ拝島駅南口が整備されたことにより、顧客増加も期待されたが、今のところ繁
華性は高くない。取引される土地の規模も多様で建物の用途も多種であり、取引件数も少ないことから、市場の中心価
格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏を広域的に捉え、多摩地域に存する周辺市町における商業地の取引事例を収集・選択して、比準価格を試算
した。一方、収益価格については、商業地等では本来は重視されるべきものであるが、近年の賃貸市場の低迷から来る
賃料の下げ圧力、建築コストの増大により、低位に求められた。以上から、代表標準地との均衡に留意しつつ、収益価
格については参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福生 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 419,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[105.0]

100
[158.7]

[100.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が懸念されたものの、よう
やく収束の兆しが見えてきており、不動産市
場も比較的安定的な動きを見せている。

特段の変動はなく、地価は横ばいから若干の
下落傾向で推移している。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福生 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴＵ４Ｋ -109	昭島市		更地	（　）	不整形	南東11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＹＴＵ４Ｋ -106	八王子市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南西7m、二方路		商業 (100,600)
c	ＹＴＵ４Ｋ -107	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＹＴＵ４Ｋ -108	昭島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,872	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	270,312	100 [ 110.9]	243,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	244,000
b	(　 ) 252,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	249,080	100 [ 98.1]	253,904		254,000
c	(　 ) 264,431	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	272,064	100 [ 112.6]	241,620		242,000
d	(　 ) 265,637	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,229	100 [ 97.0]	260,030		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

福生 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,541,180	4,344,965	16,196,215	13,320,000	2,876,215	（　0.9482） 2,727,227	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	56,817,229 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	285.00	Ｓ3	855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	21.5 m x 16.8 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し　２階～：事務所、各階２区画

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	285.00	80.0	228.00	3,235	737,580	4.0	2,950,320
							0.0	0
2～	事務所	285.00	85.0	242.25	2,387	578,251	2.0	1,156,502
							0.0	0
3～	事務所	285.00	85.0	242.25	2,231	540,460	2.0	1,080,920
							0.0	0
～

～

計		855.00	83.3	712.50		1,856,291		5,187,742
								0

⑨年額支払賃料	1,856,291 円　×　12ヶ月　＝　 22,275,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,275,492 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,782,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,493,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,187,742 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,541,180 円　　　　（　 56,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＳＩ４Ｋ　　　　-503	2,145 ( 2,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,235 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＭＫ４Ｋ　　　　-502	1,880 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	668,265 円	22,275,492　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 679,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,517,000 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,344,965 円　（　　　　　　 11,970 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 855.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,320,000 円（　　　　　 36,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,541,180 円
②総費用	4,344,965 円
③純収益　①－②	16,196,215 円
④建物等に帰属する純収益	13,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,876,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,727,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,817,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）