別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
福生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福生 5-3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.
鑑定評価額 84,700,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福生市本町１１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近くの
商業地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 福生

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 福生駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　福生駅西口駅前では、再開発が進行中であることから、将来的には周辺環境の向上が期待されるが、地価は景
況等から、当面やや弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿い商業地域。主な需要者は当該地
域に関係性を有する中小事業者や個人投資家等である。福生駅西口に近い商業地域で、隣接エリアでは再開発事業が進
行中であるが、コロナ禍にあって、テナント需要が弱いことから、不動産に対する需要はやや弱含みで、地価水準もや
や弱含みである。取引規模は、まちまちで中心価格帯はないが、殆どの取引は土地値で数億円程度まで。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域を含む周辺地域は、福生駅に近い商業地域であるが、資産価値に見合った賃料水準にあるとはいえず、需要
者の中心が自用を目的とする中小事業者や収益或いは資産保有等を目的とする個人投資家であり、実際の取引価格を中
心に価格形成がなされている。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益性を
反映した収益価格を関連付け、更に代表標準地の変動状況との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福生 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    419,000 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[105.0]		 100
[125.7]		 [100.0]
100		 314,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は新型コロナウイルスの影響で厳しい
状況にあるが、持ち直しの動きがみられる。
福生市の人口は減少傾向で、地価は安定的に
推移している。

　西口の駅前エリアで、市街地再開発事業が
都市計画決定されたことから、将来的に駅前
整備が進むことが期待される。


　地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市
場競争力等も普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＴＩ４Ｋ

-23		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10.5m市
道、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ＹＴＵ４Ｋ

-221		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c ＯＫＡ４Ｋ

-205		 あきる野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東30m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d ＹＴＵ４Ｋ

-109		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ＹＴＵ４Ｋ

-108		 昭島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,901  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
300,090 		 100
[  84.6]
354,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
355,000 
b (　           ) 
189,477  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,056 		 100
[  61.9]
318,346 
318,000 
c (　           ) 
192,484  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,522 		 100
[  66.3]
288,872 
289,000 
d (　           ) 
241,872  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
270,312 		 100
[  83.8]
322,568 
323,000 
e (　           ) 
265,637  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
252,229 		 100
[  75.7]
333,196 
333,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    324,000 円／㎡]  



福生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,985,063 
4,054,952 
16,930,111 
14,256,000 
2,674,111 		 （　0.9482）
2,535,592 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     52,824,833 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ7 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   268 ㎡     16.3 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～７階：ファミリータイプ　平均専有面積３９㎡程度。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
3,500 
420,000 		 5.0  2,100,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,979 
231,543 		 1.0  231,543 
1.0  231,543 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,000 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 4～ 4		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,020 
236,340 		 1.0  236,340 
1.0  236,340 

 5～ 7		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,040 
238,680 		 1.0  238,680 
1.0  238,680 

計
940.00 
87.4 
822.00 

1,837,923 		 3,517,923 
1,417,923 
⑨年額支払賃料      1,837,923 円　×　12ヶ月　＝　      22,055,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     822.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,055,076 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,764,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,290,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,517,923 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,417,923 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         662,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,985,063 円　　　　（　        78,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭＧ４Ｋ
　　　　-501		 2,157  
(   2,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,223 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,064 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,979 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭＧ４Ｋ
　　　　-503		 1,848  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,905 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 661,652 円  　　　       22,055,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,623,600 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,054,952 円　（　　　　　　        15,130 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,256,000 円  
（　　　　　        53,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,985,063 円      
②総費用 4,054,952 円      
③純収益　①－② 16,930,111 円      
④建物等に帰属する純収益 14,256,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,674,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,535,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,824,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
福生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福生 5-3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　谷津　繁   TEL.
鑑定評価額 84,700,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福生市本町１１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近くの
商業地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 福生

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 福生駅西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化は見られないので、当面は駅近接の普通商業地域として現状を維持するものと思われる
が、予定される福生駅西口駅前再開発計画の進行による将来的な需要の増大も少なからず期待される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は多摩全域であるが、主として西多摩地域内のＪＲ五日市線、青梅線沿線の普通商業地域である。需要者
の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有した事業者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は比較
的繁華性に優れるものの、現下の新型コロナによる景気動向を反映し、地価は弱含みで推移している。なお、中心とな
る価格帯については、取引事例が少なく規模の大小も雑多であることから把握が困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地であり、同一需給圏内では比較的繁華性も高いが、新型コ
ロナの影響により店舗及び事務所の需要は停滞しており、店舗の新規出店もほとんど見られない。また、店舗や事務所
並びに住宅等の賃料水準も低位で推移しており、収益性が高いとは言い難い。よって比準価格を標準とし、収益価格を
関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福生 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    419,000 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[105.0]		 100
[125.7]		 [100.0]
100		 314,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　市の人口は概ね安定的であり、景気に厳し
さが見られるなか、不動産取引は比較的堅調
であるが、利便性等の優劣による地価の二極
化が顕著である。

　駅に近い商業地域として環境を維持してい
るが、不動産需要を喚起するような地域要因
の変動は認められない。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴＵ４Ｋ

-221		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b ＹＴＵ４Ｋ

-107		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＹＴＵ４Ｋ

-106		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m国道、
南西7m、
二方路
商業

(100,600)
d ＹＴＵ４Ｋ

-102		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,477  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,056 		 100
[  60.4]
326,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
264,431  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
272,064 		 100
[  85.0]
320,075 
320,000 
c (　           ) 
252,331  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
249,080 		 100
[  77.7]
320,566 
321,000 
d (　           ) 
175,505  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
230,466 		 100
[  71.3]
323,234 
323,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    322,000 円／㎡]  



福生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,905,567 
4,053,567 
16,852,000 
14,256,000 
2,596,000 		 （　0.9737）
2,527,725 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     52,660,938 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ7 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   268 ㎡     16.3 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～７階：共同住宅（ファミリータイプ約３９㎡程度） ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 周辺の店舗兼共同住宅では概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
3,500 
420,000 		 5.0  2,100,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,970 
230,490 		 1.0  230,490 
1.0  230,490 

 3～ 3		 居宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,990 
232,830 		 1.0  232,830 
1.0  232,830 

 4～ 4		 居宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,010 
235,170 		 1.0  235,170 
1.0  235,170 

 5～ 7
130.00 
90.0 
117.00 
2,030 
237,510 		 1.0  237,510 
1.0  237,510 

計
940.00 
87.4 
822.00 

1,831,020 		 3,511,020 
1,411,020 
⑨年額支払賃料      1,831,020 円　×　12ヶ月　＝　      21,972,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     822.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,972,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,757,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,214,461 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,511,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,411,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         658,805 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,905,567 円　　　　（　        78,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭＧ４Ｋ
　　　　-503		 1,848  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,069 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＭＮ４Ｋ
　　　　-501		 1,565  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,024 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 659,167 円  　　　       21,972,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,623,600 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,053,567 円　（　　　　　　        15,125 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,256,000 円  
（　　　　　        53,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,905,567 円      
②総費用 4,053,567 円      
③純収益　①－② 16,852,000 円      
④建物等に帰属する純収益 14,256,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,596,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,527,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,660,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）