鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＴＩ４Ｋ -23	福生市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	ＹＴＵ４Ｋ -103	町田市		更地	（　）	長方形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種駐車付置義務 (90,300)
c	ＹＴＵ４Ｋ -101	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＹＴＵ４Ｋ -105	国立市		更地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (100,360)
e	ＹＴＵ４Ｋ -104	立川市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		商業高度地区3種30m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,901	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,090	100 [ 71.2]	421,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	443,000
b	(　 ) 366,876	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	364,308	100 [ 88.2]	413,048		434,000
c	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	479,171	100 [ 116.1]	412,723		433,000
d	(　 ) 510,605	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	499,581	100 [ 99.2]	503,610		529,000
e	(　 ) 432,007	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	448,021	100 [ 109.4]	409,526		430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

福生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,048,014	8,577,107	30,470,907	26,861,700	3,609,207	（　0.9515） 3,434,160	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	71,545,000 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	311 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～６階：事務所フロア貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周辺の店舗、事務所ビルでは概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,734	644,115	5.0	3,220,575
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	2,900	566,950	2.0	1,133,900
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	90.0	207.00	2,800	579,600	2.0	1,159,200
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	86.7	1,196.00		3,529,465		8,991,275
								0

⑨年額支払賃料	3,529,465 円　×　12ヶ月　＝　 42,353,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,353,580 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,388,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,965,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,991,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,048,014 円　　　　（　 125,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＴＩ４Ｋ　　　　-503	2,830 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,734 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＴＩ４Ｋ　　　　-501	2,133 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	4,002
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,346,000 円	391,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,270,607 円	42,353,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 972,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,206,200 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,577,107 円　（　　　　　　 27,579 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,861,700 円（　　　　　 86,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,048,014 円
②総費用	8,577,107 円
③純収益　①－②	30,470,907 円
④建物等に帰属する純収益	26,861,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,609,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,434,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,545,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福生 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　松井　俊明

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福生市東町３番５				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1.2:1	店舗ＲＣ5F1B	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南西（駅前広場）市道、南東側道	水道、ガス、下水	福生駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前ロータリーに面し、市内
で最も商業性・利便性が高い

街

路

駅前広場（市道）

交通

施設

福生駅東方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　東口駅前広場に面した商業地域で、当面は現状程度で推移するものと予測する。西口駅前では再開発が進行中
である等、駅周辺環境の向上が見込まれるが、景況等から地価は当面弱含みで推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿い商業地域。主な需要者は当該地
域に関係性を有する中小事業者または個人投資家等である。コロナ禍にあって商況が厳しい中、店舗事務所の賃貸需要
が弱く、収益物件用地としての需要も弱いが、駅至近のエリアは、その稀少性からマンション適地等に対する需要が認
められる。取引規模はまちまちで中心価格帯はないが、殆どの取引は土地値で数億円程度まで。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域を含む周辺地域は、福生駅前の商業地域であるが、資産価値に見合った賃料水準にあるとはいえず、需要者
の中心が自用を目的とする中小事業者や収益或いは資産保有等を目的とする個人投資家であり、実際の取引価格を中心
に価格形成がなされている。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益性を反
映した収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は新型コロナウイルスの影響で厳しい
状況にあるが、持ち直しの動きがみられる。
福生市の人口は減少傾向で、地価は安定的に
推移している。

　福生駅東口駅前広場に面した商業地域で、
特段の変動はない。コロナ禍にあって、地価
はやや弱含みで推移している。

　特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＴＩ４Ｋ -23	福生市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	ＹＴＵ４Ｋ -101	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＹＴＵ４Ｋ -104	立川市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		商業高度地区3種30m (70,300)
d	ＯＫＡ４Ｋ -205	あきる野市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,901	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,090	100 [ 66.6]	450,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	473,000
b	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	479,171	100 [ 115.3]	415,586		436,000
c	(　 ) 432,007	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	448,021	100 [ 106.3]	421,468		443,000
d	(　 ) 192,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,522	100 [ 53.6]	357,317		375,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

福生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,285,143	8,584,808	30,700,335	26,861,700	3,838,635	（　0.9515） 3,652,461	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	76,092,938 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	311 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～６階事務所フロア貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周辺の店舗・事務所ビルでは標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,858	665,505	5.0	3,327,525
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	85.0	195.50	2,900	566,950	2.0	1,133,900
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.00	90.0	207.00	2,800	579,600	2.0	1,159,200
							0.0	0
～

～

計		1,380.00	86.7	1,196.00		3,550,855		9,098,225
								0

⑨年額支払賃料	3,550,855 円　×　12ヶ月　＝　 42,610,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,610,260 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,408,821 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,201,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,098,225 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,285,143 円　　　　（　 126,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＴＩ４Ｋ　　　　-503	2,830 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,931	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,874 円/㎡　月額支払賃料（　 3,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＭＫ４Ｋ　　　　-501	2,357 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	3,817
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,346,000 円	391,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,278,308 円	42,610,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 972,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,206,200 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,584,808 円　（　　　　　　 27,604 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,861,700 円（　　　　　 86,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,285,143 円
②総費用	8,584,808 円
③純収益　①－②	30,700,335 円
④建物等に帰属する純収益	26,861,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,838,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,652,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,092,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）