別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 福生 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福生 -8 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福生市大字熊川字南４３番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 準防 （その他） 高度1種最高10m (50,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5m市道 水道、下水 拝島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　５ｍ 　市道 交通 施設 拝島駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給 圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もみられる。当該地域は多摩川沿いに存し良好な自然環境に あるが、近年の自然災害の被害拡大に伴い土砂災害危険区域とも近接していることから、氾濫が懸念される地域である 。新築戸建住宅で、総額３０００万円台が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 福生市熊川地区の住宅地域に存することから、拝島駅もしくは熊川駅を最寄駅とする住宅地の事例を中心に規範性を有 する事例を収集・選択して、比準価格を試算した。一方、周辺においてはアパートを含め貸家に対する賃貸需要が脆弱 であることから、収益還元法については適用を断念した。以上から、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実勢を 反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [136.7] [102.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が懸念されたものの、よう やく収束の兆しが見えてきており、不動産市 場も比較的安定的な動きを見せている。 特段の変動はなく、地価は概ね横ばいで推移 している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％