別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福生 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福生 -6 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福生市大字福生字奈賀１１７３番５ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北7m市道 水道、下水 福生 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 福生駅西方 750m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に格別の変動は認められず、当面は概ね現状程度。地価水準は、当面、横ばい程度で、それぞれ推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域内の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏内 の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もみられる。鉄道駅徒歩圏の新奥多摩街道と奥多摩街道を結ぶ市 道沿いの市内において競争力は普通程度の住宅地域で、コロナ禍にあるものの、低金利等住宅取得環境が良好なことか ら、需要は比較的堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額で３，０００～３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域を含む周辺住宅地域は、アパート等の賃貸物件も散見されるが、戸建住宅等としての自用を前提とした需給 バランスを中心に価格形成がなされていることから、現実性に乏しい収益還元法は非適用とした。よって、実証性を有 する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [113.9] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は新型コロナウイルスの影響で厳しい 状況にあるが、持ち直しの動きがみられる。 福生市の人口は減少傾向で、地価は安定的に 推移している。 　特段の変動はないが、住宅需要は比較的堅 調で、地価は横ばい傾向にある。 　特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％