鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公４ -101	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北7.9m市道、南西12.6m、角地		商業 (100,500)
b	ＯＨＫ公４ -105	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＭＩＮ公４ -13	立川市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		商業高度3種最高30m (70,300)
d	ＯＨＫ公４ -117	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 681,947	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	658,566	100 [ 100.0]	658,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	659,000
b	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	487,839	100 [ 76.1]	641,050		641,000
c	(　 ) 432,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	468,665	100 [ 80.8]	580,031		580,000
d	(　 ) 589,136	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	594,438	100 [ 94.9]	626,384		626,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

国分寺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,097,058	2,767,791	11,329,267	8,681,700	2,647,567	（　0.9504） 2,516,248	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,916,622 円　　　　（　 399,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	95.00	Ｓ6	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	9.1 m x 15.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～５階２ＤＫ（平均４０㎡、各階２室）小世帯向

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種建物にて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,236	245,936	6.0	1,475,616
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	85.0	80.75	2,397	193,558	1.0	193,558
							1.0	193,558
3～ 4	居宅	95.00	85.0	80.75	2,445	197,434	1.0	197,434
							1.0	197,434
5～ 6	居宅	95.00	85.0	80.75	2,469	199,372	1.0	199,372
							1.0	199,372
～

計		570.00	84.2	479.75		1,233,106		2,462,786
								987,170

⑨年額支払賃料	1,233,106 円　×　12ヶ月　＝　 14,797,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 479.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,797,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,183,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,613,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,462,786 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 987,170 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 460,910 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,097,058 円　　　　（　 100,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＫ公４　　　　-7	2,790 ( 2,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	2,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＨＫ公４　　　　-8	3,021 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	2,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	591,891 円	14,797,272　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,077,100 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,767,791 円　（　　　　　　 19,770 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,681,700 円（　　　　　 62,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,097,058 円
②総費用	2,767,791 円
③純収益　①－②	11,329,267 円
④建物等に帰属する純収益	8,681,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,647,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,516,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,916,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
国分寺 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-4

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　萩原　謙介

TEL.

鑑定評価額

86,500,000 円

１㎡当たりの価格

618,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市南町３丁目２７４５番１７｢南町３－２２－１１｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ8F1B	中高層店舗事務所ビル、共同住宅が多い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	国分寺 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

国分寺駅南西方

330m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所・共同住宅等の利用を中心とする地域であり、駅からも近く、当面は現状のままで推移していくも
のと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 636,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市、国立市、立川市の駅周辺の商業地域で、中小規模の店舗・事務所、共同住宅等が混在しており
、大規模な収益物件は少ない。主な需要者は地縁性を有する法人・個人、不動産業者等である。国分寺駅北口の再開発
が進捗中であり、今後需要等が増すと予想される。ＪＲ中央線沿線の駅周辺に位置する中小規模の土地は更地で４０万
円／㎡から７０万円／㎡程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域一帯は、１階が店舗・事務所、２階以上が共同住宅等が標準的利用である。国分寺駅前再開発事業の直接の影
響は受けず、繁華性等の変化はなく、収益還元法は低めに試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    612,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナショックの影響で実体経済は悪化傾向
にあり、先行きは不透明である。地価はやや
弱含み傾向にある。

国分寺駅北口周辺の再開発事業が進んでおり
、店舗、共同住宅用地等としての立地競争力
が向上傾向にある。

個別的要因に大きな変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公４ -101	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北7.9m市道、南西12.6m、角地		商業 (100,500)
b	ＨＡＲ公４ -27	国分寺市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＨＡＲ公４ -33	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、南西3.4m、角地		商業 (100,324)
d	ＨＡＲ公４ -45	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m市道、中間画地		商業 (100,336)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 681,947	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	656,618	100 [ 103.9]	631,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	632,000
b	(　 ) 451,930	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	648,842	100 [ 103.1]	629,333		629,000
c	(　 ) 865,438	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	886,654	100 [ 138.8]	638,800		639,000
d	(　 ) 948,724	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	960,224	100 [ 149.2]	643,582		644,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 636,000 円／㎡]

国分寺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,638,825	2,774,668	11,864,157	9,190,800	2,673,357	（　0.9519） 2,544,769	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	56,550,422 円　　　　（　 404,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ6	545.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	9.1 m x 15.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅（平均専有面積４３㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

規模、建物構造・用途等を考慮して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,950	224,200	6.0	1,345,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	90.0	85.50	2,557	218,624	1.0	218,624
							1.0	218,624
3～ 5	居宅	95.00	90.0	85.50	2,608	222,984	1.0	222,984
							1.0	222,984
6～ 6	居宅	70.00	90.0	63.00	2,660	167,580	1.0	167,580
							1.0	167,580
～

計		545.00	88.3	481.00		1,279,356		2,400,356
								1,055,156

⑨年額支払賃料	1,279,356 円　×　12ヶ月　＝　 15,352,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,352,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,228,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,124,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,400,356 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,055,156 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 492,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,638,825 円　　　　（　 104,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＧ公４　　　　-12	2,730 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,667 円/㎡　月額支払賃料（　 2,557 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＨＫ公４　　　　-7	2,790 ( 2,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,657
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	460,568 円	15,352,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,300 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,774,668 円　（　　　　　　 19,819 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,190,800 円（　　　　　 65,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,638,825 円
②総費用	2,774,668 円
③純収益　①－②	11,864,157 円
④建物等に帰属する純収益	9,190,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,673,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,544,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,550,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404,000 円／㎡）