鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＲ公４ -14	国分寺市		建付地	（　）	長方形	南東9.2m都道、北西1.8m、二方路		２中専高度地区1種 (70,200)
b	ＳＩＯ公４ -7	立川市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
c	ＨＡＲ公４ -38	立川市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、北西2.9m、南西4m、三方路		商業高度地区 (100,400)
d	ＯＨＫ公４ -105	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,625	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	264,982	100 [ 58.5]	452,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 303,502	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,234	100 [ 57.0]	537,253		537,000
c	(　 ) 456,816	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	441,442	100 [ 86.8]	508,574		509,000
d	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	487,839	100 [ 99.6]	489,798		490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

国分寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,703,187	1,452,900	6,250,287	3,950,510	2,299,777	（　0.9504） 2,185,708	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,571,289 円　　　　（　 368,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸しを想定し、２階以上の共同住宅は一室賃貸面積４０㎡程度とした。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物の一般的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	78.9	75.00	3,500	262,500	6.0	1,575,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	95.00	84.2	80.00	2,600	208,000	1.0	208,000
							1.0	208,000
～

～

～

計		285.00	82.5	235.00		678,500		1,991,000
								416,000

⑨年額支払賃料	678,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,142,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,142,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 651,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,490,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,991,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 416,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 194,230 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,703,187 円　　　　（　 58,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＯＲ公４　　　　-15	2,804 ( 2,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,952	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＯＲ公４　　　　-16	2,599 ( 2,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,100 円	8,142,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,100 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,452,900 円　（　　　　　　 11,007 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,950,510 円（　　　　　 29,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,703,187 円
②総費用	1,452,900 円
③純収益　①－②	6,250,287 円
④建物等に帰属する純収益	3,950,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,299,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,185,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,571,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
国分寺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　木俣　美晴

TEL.

鑑定評価額

64,300,000 円

１㎡当たりの価格

487,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市光町１丁目４３番２３				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	国立 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

国立駅北方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅も混在する既存の近隣商業地域で、当面は現況で推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 493,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市及び隣接市の近隣型の商業地域で、繁華性はやや低いものの、店舗、事務所、共同住宅等の多様
な用途が見込まれる。商圏は狭く、背後の住宅地の居住者や駅利用者が中心となる。主たる需要者は物販や飲食等の事
業者、開発や転売を目的とした不動産業者等である。取引が少なく、また、成約価格も規模とその需要主体により大幅
に異なるため、中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、市場性を的確に反映している。一方、近隣地域は駅に近く、店舗や
共同住宅等の賃貸による事業性も認められるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は地域
の価格水準の下限値に相当する。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 612,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[127.4]

[100.0]
100

485,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国分寺市は都心への交通利便性が良好なため
、住宅への需要は根強い。地価は概ね横ばい
から緩やかな上昇基調にある。

既存の近隣型の商業地域で繁華性に欠けるも
のの、駅徒歩距離圏の立地で共同住宅等の賃
借需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公４ -105	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＡＲＡ公４ -11	昭島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
d	ＳＩＯ公４ -101	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	483,987	100 [ 96.0]	504,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 505,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	505,933	100 [ 94.1]	537,655		538,000
c	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	467,734	100 [ 98.8]	473,415		473,000
d	(　 ) 371,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,193	100 [ 81.2]	457,134		457,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

国分寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,982,739	1,380,463	6,602,276	4,307,200	2,295,076	（　0.9504） 2,181,240	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,472,000 円　　　　（　 367,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	102.00	Ｓ3	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階３階の各階３０㎡台１ＤＫ３室

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.00	82.0	83.64	3,000	250,920	3.0	752,760
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.00	91.0	92.82	2,410	223,696	1.0	223,696
							1.0	223,696
3～ 3	住宅	102.00	91.0	92.82	2,460	228,337	1.0	228,337
							1.0	228,337
～

～

計		306.00	88.0	269.28		702,953		1,204,793
								452,033

⑨年額支払賃料	702,953 円　×　12ヶ月　＝　 8,435,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,435,436 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 674,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,760,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,204,793 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 452,033 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,982,739 円　　　　（　 60,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＯＲ公４　　　　-16	2,599 ( 2,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,514 円/㎡　月額支払賃料（　 2,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＯＲ公４　　　　-15	2,804 ( 2,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,000 円	64,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	253,063 円	8,435,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 534,400 円	64,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,380,463 円　（　　　　　　 10,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,307,200 円（　　　　　 32,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,982,739 円
②総費用	1,380,463 円
③純収益　①－②	6,602,276 円
④建物等に帰属する純収益	4,307,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,295,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,181,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,472,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,000 円／㎡）