鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公４ -35	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
b	ＯＨＫ公４ -16	国立市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＨＡＲ公４ -102	立川市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	ＦＵＪ公４ -102	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,548,383	100 [ 90.3]	1,714,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 1,060,856	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,069,343	100 [ 71.2]	1,501,886		1,500,000
c	(　 ) 2,048,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,048,581	100 [ 130.3]	1,572,203		1,570,000
d	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,127,821	100 [ 74.5]	1,513,854		1,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,560,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,466,425	4,720,976	17,745,449	10,888,400	6,857,049	（　0.9534） 6,537,511	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	152,035,140 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗フロア貸し、３階以上：事務所フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	7,000	504,000	12.0	6,048,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	85.0	76.50	4,800	367,200	12.0	4,406,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,350	271,350	6.0	1,628,100
							0.0	0
～

～

計		540.00	87.5	472.50		1,956,600		16,966,800
								0

⑨年額支払賃料	1,956,600 円　×　12ヶ月　＝　 23,479,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 472.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,479,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,173,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,305,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,966,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,466,425 円　　　　（　 187,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公４　　　　-22	2,472 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＯＨＷ公４　　　　-23	2,878 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	3,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	704,376 円	23,479,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,453,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,400 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,720,976 円　（　　　　　　 39,341 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,888,400 円（　　　　　 90,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,466,425 円
②総費用	4,720,976 円
③純収益　①－②	17,745,449 円
④建物等に帰属する純収益	10,888,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,857,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,537,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,035,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
国分寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　原　寛人

TEL.

鑑定評価額

178,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本町２丁目３３４番１４｢本町２－１０－５｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西12.5m市道	水道、ガス、下水	国分寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北口駅前再開発ビルに続き北
口交通広場が完成した。

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

国分寺駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

隣接する国分寺駅北口地区第一種市街地再開発事業の影響を受けつつ、駅前商業地としての繁華性を保持するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩地域の中央線沿線を中心とする駅前普通商業地。稀少立地であり、供給は相当限定される。駅に近
く国分寺駅北口駅前再開発事業地区に隣接し、緩い金融環境を背後に、地域の需要は底堅い。需要者としては、地場企
業の自社ビル用地または投資物件として不動産業者、資産家等が想定される。取引利回りは、下落傾向にある。主な取
引総額は規模により相当な幅を有する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

想定需要者は、意思決定に際して収益性及び投資採算性を重視する。本件においては、適正に補正された比準価格の相
対的規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　国分寺（都） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,460,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型感染症による経済悪化からの回復が一部
ある中で、市内の駅前商業地域の不動産需要
に回復の兆しが見られる。

北口駅前再開発事業の影響を受けながら駅前
商業地としての繁華性を維持している。

個別的要因に変化は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公４ -35	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
b	ＨＡＲ公４ -45	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m市道、中間画地		商業 (100,336)
c	ＨＡＲ公４ -102	立川市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	ＯＨＫ公４ -34	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,559,147	100 [ 87.6]	1,779,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,780,000
b	(　 ) 948,724	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	964,057	100 [ 63.6]	1,515,813		1,520,000
c	(　 ) 2,048,581	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,044,484	100 [ 129.4]	1,579,972		1,580,000
d	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,011,391	100 [ 67.8]	1,491,727		1,490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,156,410	5,226,740	17,929,670	10,888,400	7,041,270	（　0.9534） 6,713,147	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	156,119,698 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階以上を事務所としてフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

同種の建物として標準的割合と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	7,200	550,800	10.0	5,508,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	90.0	81.00	4,900	396,900	8.0	3,175,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,300	267,300	8.0	2,138,400
							0.0	0
～

～

計		540.00	89.2	481.50		2,016,900		17,236,800
								0

⑨年額支払賃料	2,016,900 円　×　12ヶ月　＝　 24,202,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,202,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,210,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,992,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,236,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 163,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,156,410 円　　　　（　 192,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＲ公４　　　　-18	5,821 ( 5,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,060	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,260 円/㎡　月額支払賃料（　 7,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＯＨＷ公４　　　　-24	5,877 ( 5,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,210,140 円	24,202,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,453,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,400 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,226,740 円　（　　　　　　 43,556 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,888,400 円（　　　　　 90,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,156,410 円
②総費用	5,226,740 円
③純収益　①－②	17,929,670 円
④建物等に帰属する純収益	10,888,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,041,270 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,713,147 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,119,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）