別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 国分寺 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市東恋ケ窪３丁目２９番１０ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、農地等が見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 国分寺駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分寺市及び隣接市のＪＲ中央線、西武国分寺線沿線の住宅地域である。同一需給圏内の居住を目的とす る一次取得者が需要の中心である。駅から徒歩圏内の住宅地であるため需要は底堅く、取引の中心となる価格帯は、土 地は１２０㎡程度で３，０００万円～３，５００万円、新築戸建住宅の総額は５，０００万円内外と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心でアパート等も見受けられるが、取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用である 。また、近隣地域は土地投資採算性に見合う賃料水準が形成されておらず、画地規模も小さいので共同住宅を想定する ことは困難であることにより、収益還元法は非適用とした。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで実際の市場 性を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [109.6] [101.0] 100 275,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    275,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動 産市場においては持ち直しの動きが見られる 。 住環境に特段の変化はない。地価はほぼ横這 いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％