別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 国分寺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -10 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市西元町３丁目１９５４番１３ ｢西元町３－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 国分寺駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等を中心とする既成の住宅地域であるが、近隣では、広大な史跡武蔵国分寺跡の公園用地の買収が進め られており空地も多いため、住宅地としての発展要因は少ない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で、国分寺市内を中心に隣接市における駅徒歩２０分圏内外の住宅地域である。需要者は 同圏内に居住する一次取得者層が中心である。低金利や住宅政策等の良好な取得環境により中央線駅徒歩圏内を中心に 市内の需要は堅調に推移しているが、駅からやや遠く周辺が未成熟な当地域の需要はやや力強さに欠ける。需要の中心 価格帯は、土地面積１２０㎡程度で土地価格３，０００万円程度、新築戸建物件は４，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であり、かつ取引も自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引 事例比較法を採用した。比準価格の試算にあたっては、類似性が高い西元町、東元町に所在する事例を採用しており、 求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの検討、及び最近 の不動産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [100.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    256,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が経済に影響を及 ぼしているが、金融緩和の持続や国分寺駅前 整備、物件の供給不足もあり、市内住宅地は 上昇基調にある。 地域要因の変動は無い。史跡武蔵国分寺跡に 近く住宅地としての熟成は見込めない。また 、駅からもやや遠いため、地価上昇は微増に とどまる。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％