別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 国分寺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木俣　美晴   TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市東元町１丁目９７番１４ ｢東元町１－９－８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 国分寺駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既存の住宅地域であり、当面は現況で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分寺市及び隣接市のうち、低層一般住宅が標準的使用と認められる住宅地域である。主たる需要者は３ ０歳代から４０歳代の圏内居住者や圏内勤務者で、圏外からの転入も一部に見られる。ＪＲ中央線沿線の駅徒歩圏の住 宅地は人気が高く、需要は改善しつつある。市場において、更地で３，０００万円から４，０００万円程度、戸建住宅 の新築物件は５，０００万円から６，０００万円台が需要の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国分寺駅徒歩圏の住宅地域のため、単身者や都心への通勤者等のための共同住宅が見られるが、土地価格に対して賃料 水準が低く、低位に試算された。不動産の取引は実需に基づく自用目的が市場の中心となり、比準価格は信頼性の高い 取引事例から求めており、現実の不動産市場に基づく実証性を有する。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地と の検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [106.1] [102.0] 100 287,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    287,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国分寺市は都心への交通利便性が良好なため 、住宅への需要は根強い。地価は概ね横ばい から緩やかな上昇基調にある。 国分寺駅から徒歩距離圏の既存の住宅地域で 、良好な居住環境が形成されている。地価は 下落傾向からの回復が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％