鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＵＴ公４ -18	小平市		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、東4m、三方路		準工高度2種最高25m (80,200)
b	ＳＡＫ公４ -6	小平市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.3m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
c	ＨＩＲ公４ -1	東村山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、北西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＭＡＲ公４ -20	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西4.2m、角地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＭＡＲ公４ -31	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,826	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,413	100 [ 128.8]	152,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 210,131	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	221,633	100 [ 140.5]	157,746		158,000
c	(　 ) 158,749	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	150,370	100 [ 97.8]	153,753		154,000
d	(　 ) 155,836	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,860	100 [ 100.7]	147,825		148,000
e	(　 ) 187,737	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	180,877	100 [ 101.6]	178,029		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

東村山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,824,902	4,199,956	13,624,946	11,617,100	2,007,846	（　0.9745） 1,956,646	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,535,783 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	339.84	Ｓ3	1,019.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	570 ㎡	29.0 m x 21.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し又は部分貸しの倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	339.84	89.9	305.66	1,800	550,188	5.0	2,750,940
							0.0	0
2～ 2	倉庫	339.84	92.6	314.66	1,600	503,456	5.0	2,517,280
							0.0	0
3～ 3	倉庫	339.84	92.6	314.66	1,600	503,456	5.0	2,517,280
							0.0	0
～

～

計		1,019.52	91.7	934.98		1,557,100		7,785,500
								0

⑨年額支払賃料	1,557,100 円　×　12ヶ月　＝　 18,685,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,685,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 934,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,750,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,785,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,824,902 円　　　　（　 31,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＺＲ公４賃貸　　　　-18	1,399 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,808 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＥＺＲ公４賃貸　　　　-19	1,744 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,074,000 円	179,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	560,556 円	18,685,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 703,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,503,600 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,199,956 円　（　　　　　　 7,368 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,019.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,617,100 円（　　　　　 20,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,824,902 円
②総費用	4,199,956 円
③純収益　①－②	13,624,946 円
④建物等に帰属する純収益	11,617,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,007,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,956,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,535,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東村山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 9-1

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　斉藤　直行

TEL.

鑑定評価額

86,100,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市恩多町１丁目１８番４				②地積　(㎡)	570 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1.5:1	工場、事務所兼住宅等Ｓ2	工場、事業所、倉庫等の多い工業地域	南東6m私道	水道、下水	久米川 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ私道

交通

施設

久米川駅北東方

2.4km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場や事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の状況で推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、対象標準地の存する東村山市のほか、概ね清瀬市、東久留米市、小平市及び東大和市内の工業系用途を
主体とした地域と判断される。需要者の中心は同一需給圏内の地元事業者で、近隣地域及び周辺地域は中小工場・物流
施設及び事業所を中心としたエリアであるため、需要は限定される傾向にあるが、地価は横ばいもしくは上昇基調へと
反転しつつある。需要の中心となる土地の価格帯は、１５万円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、工場、事業所及び物流施設等が建ち並ぶ地域である。当地域では自用目的での取引が支配的であり、収益
性に着目した取引はほとんど見られないことから、収益価格は相対的に精度が劣るものと判断される。よって、本件に
おいては、豊富な資料により裏付けられた実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は、住宅地域においては弱含みの
状況から反転しつつあるが、商業系用途につ
いては未だ本格的回復基調にあるとは認め難
い。

工場や事業用地の集積するエリアは稀少性が
あり、全般的に工業地需要が強含んでいるこ
とから、地価は横ばいからやや上昇傾向にあ
る。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公４ -8	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＴＵＴ公４ -18	小平市		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、東4m、三方路		準工高度2種最高25m (80,200)
c	ＳＡＫ公４ -6	小平市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.3m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	ＭＡＲ公４ -7	東村山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東11m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,382	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	202,216	100 [ 127.9]	158,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 195,826	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,413	100 [ 128.8]	152,495		152,000
c	(　 ) 210,131	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	221,633	100 [ 140.8]	157,410		157,000
d	(　 ) 126,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.3]	182,143	100 [ 121.7]	149,666		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

東村山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,152,858	4,276,819	13,876,039	11,876,700	1,999,339	（　0.9745） 1,948,356	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,355,565 円　　　　（　 74,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	339.84	Ｓ3	1,019.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	570 ㎡	29.0 m x 21.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は倉庫・事務所、２階及び３階は倉庫を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	339.84	89.9	305.66	1,820	556,301	3.0	1,668,903
							0.0	0
2～ 2	倉庫	339.84	92.6	314.66	1,640	516,042	3.0	1,548,126
							0.0	0
3～ 3	倉庫	339.84	92.6	314.66	1,640	516,042	3.0	1,548,126
							0.0	0
～

～

計		1,019.52	91.7	934.98		1,588,385		4,765,155
								0

⑨年額支払賃料	1,588,385 円　×　12ヶ月　＝　 19,060,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,060,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 953,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,107,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,765,155 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,152,858 円　　　　（　 31,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-1	1,744 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-2	1,245 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,098,000 円	183,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	571,819 円	19,060,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 703,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,537,200 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,276,819 円　（　　　　　　 7,503 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 1,019.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,876,700 円（　　　　　 20,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,152,858 円
②総費用	4,276,819 円
③純収益　①－②	13,876,039 円
④建物等に帰属する純収益	11,876,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,999,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,948,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,355,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,300 円／㎡）