鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＫＩ公４ -27	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東10m市道、北4.5m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
b	ＨＩＲ公４ -8	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＨＩＲ公４ -43	東村山市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＭＡＲ公４ -7	東村山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東11m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＴＵＴ公４ -33	小平市		貸家建付地	（　）	長方形	東16m都道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,378	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	230,862	100 [ 96.9]	238,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 197,382	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	202,216	100 [ 90.3]	223,938		224,000
c	(　 ) 182,352	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,081	100 [ 92.5]	197,925		198,000
d	(　 ) 126,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.3]	182,143	100 [ 89.3]	203,968		204,000
e	(　 ) 329,326	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,655	100 [ 100.0]	329,655		330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

東村山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,474,020	6,156,011	26,318,009	18,564,000	7,754,009	（　0.9512） 7,375,613	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	160,339,413 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	471.25	ＲＣ3	1,327.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種地区計画等	62 ％	200 ％	169 ％	1,307 ㎡	50.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造３階建の店舗付共同住宅。１階店舗、２階以上ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約５７㎡、１６戸）。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

ＲＣ造３階建店舗兼共同住宅として一般的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.00	85.7	329.95	3,000	989,850	6.0	5,939,100
							1.0	989,850
2～ 2	住宅	471.25	96.8	456.17	1,750	798,298	1.0	798,298
							1.0	798,298
3～ 3	住宅	471.25	96.8	456.17	1,800	821,106	1.0	821,106
							1.0	821,106
～

～

計		1,327.50	93.6	1,242.29		2,609,254		7,558,504
								2,609,254

⑨年額支払賃料	2,609,254 円　×　12ヶ月　＝　 31,311,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,242.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,836,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,311,048 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,836,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,988,823 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,158,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,558,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,609,254 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,244,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,474,020 円　　　　（　 24,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＩＲ公４賃貸　　　　-23	1,533 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＺＲ公４賃貸　　　　-10	2,312 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	994,411 円	33,147,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,293,200 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,156,011 円　（　　　　　　 4,710 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,327.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,564,000 円（　　　　　 14,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,474,020 円
②総費用	6,156,011 円
③純収益　①－②	26,318,009 円
④建物等に帰属する純収益	18,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,754,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,375,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,339,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東村山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 5-7

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　小田　康太

TEL.

鑑定評価額

299,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市久米川町３丁目２番１５外				②地積　(㎡)	1,307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区1種地区計画等 (62,169)
	台形 2:1	店舗Ｓ1	店舗のほか農地等が混在する路線商業地域	南20m市道、背面道	水道、ガス、下水	東村山 860m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東村山駅　東方

860m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特別な変動要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東村山市及び隣接市内の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域や住商混在地域の存するで圏域であ
る。典型的需要者としては店舗や事業所として利用目的の法人のほか、マンション開発業者等が考えられる。新型コロ
ナウイルス感染症の影響からもこのところ持ち直しの動きも見られる。供給が少ないことから取引規模や単価にばらつ
きが生じやすく、価格水準は２０～２５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の標準的使用は店舗兼共同住宅であるが、店舗としての賃貸需要は十分に成熟しているとは言えず、また、収益物
件の稼働よりも自用が中心である。居宅部分についても、賃貸による収益性は十分ではない。よって、これらの特性を
勘案し、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格との開差を検証して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 233,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[100.0]
100

229,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、この
ところ持ち直しの動きも見られつつある。

幹線道路沿いの路線商業地域で、最寄駅への
接近性も悪くはない。一般的要因の影響を受
け、地価は、横這い乃至微増傾向にある。

地域におけるほぼ標準的な画地である。市場
競争力は普通程度で、変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公４ -7	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＴＡＫ公４ -14	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公４ -29	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	ＯＤＫ公４ -21	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.1m都道、西4m、東4m、三方路		２中専高度2種最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	268,718	100 [ 112.0]	239,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 188,869	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	191,349	100 [ 80.4]	237,996		238,000
c	(　 ) 246,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,758	100 [ 103.2]	239,107		239,000
d	(　 ) 211,680	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	224,448	100 [ 93.8]	239,284		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

東村山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,698,287	6,167,055	26,531,232	18,564,000	7,967,232	（　0.9512） 7,578,431	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	164,748,500 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	471.25	ＲＣ3	1,327.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区1種地区計画等	62 ％	200 ％	169 ％	1,307 ㎡	50.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造３階建の店舗付共同住宅。１階店舗、２階以上ファミリータイプ共同住宅（約５５㎡）

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

同タイプの建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.00	85.7	330.00	3,000	990,000	6.0	5,940,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	471.25	96.9	456.50	1,727	788,376	1.0	788,376
							1.0	788,376
3～ 3	住宅	471.25	96.9	456.50	1,850	844,525	1.0	844,525
							1.0	844,525
～

～

計		1,327.50	93.6	1,243.00		2,622,901		7,572,901
								1,632,901

⑨年額支払賃料	2,622,901 円　×　12ヶ月　＝　 31,474,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　 12　＝　 2,040,012 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,474,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,040,012 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,675,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,839,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,572,901 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,632,901 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 787,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,698,287 円　　　　（　 25,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-13	1,974 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,801 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-14	1,787 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,005,445 円	33,514,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,410 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,293,200 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,167,055 円　（　　　　　　 4,718 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,327.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,564,000 円（　　　　　 14,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,698,287 円
②総費用	6,167,055 円
③純収益　①－②	26,531,232 円
④建物等に帰属する純収益	18,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,967,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,578,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,748,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）