鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＴ公４ -33	清瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＳＡＫ公４ -32	小平市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,360)
d	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
e	ＵＣＨ公４ -33	小平市		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 567,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	579,514	100 [ 98.0]	591,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	591,000
b	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 71.3]	461,830		462,000
c	(　 ) 302,740	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,345	100 [ 67.7]	448,072		448,000
d	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 81.8]	468,641		469,000
e	(　 ) 358,769	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	352,086	100 [ 77.1]	456,661		457,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 459,000 円／㎡]

東村山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,177,511	1,321,774	4,855,737	3,733,250	1,122,487	（　0.9497） 1,066,026	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,174,478 円　　　　（　 362,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	47.04	Ｓ5	235.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	64 ㎡	5.4 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

狭小店舗事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	47.04	87.4	41.11	3,680	151,285	6.0	907,710
							0.0	0
2～ 2	店舗	47.04	73.9	34.77	3,000	104,310	6.0	625,860
							0.0	0
3～ 3	事務所	47.04	87.2	41.04	2,400	98,496	6.0	590,976
							0.0	0
4～ 4	事務所	47.04	87.2	41.04	2,350	96,444	6.0	578,664
							0.0	0
5～ 5	事務所	47.04	87.2	41.04	2,300	94,392	6.0	566,352
							0.0	0

計		235.20	84.6	199.00		544,927		3,269,562
								0

⑨年額支払賃料	544,927 円　×　12ヶ月　＝　 6,539,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,539,124 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,146,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,269,562 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,177,511 円　　　　（　 96,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-34	3,631 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,631	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,698 円/㎡　月額支払賃料（　 3,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-4	3,650 ( 3,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,763
c	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-24	3,352 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,352

東村山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,000 円	54,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	196,174 円	6,539,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 457,800 円	54,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,321,774 円　（　　　　　　 20,653 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,500,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 235.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,733,250 円（　　　　　 58,332 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,177,511 円
②総費用	1,321,774 円
③純収益　①－②	4,855,737 円
④建物等に帰属する純収益	3,733,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,122,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,066,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,174,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東村山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 5-1

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　北川　晋大

TEL.

鑑定評価額

28,200,000 円

１㎡当たりの価格

440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市栄町２丁目２２番２４				②地積　(㎡)	64 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	中層ビル、低層店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	久米川 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 65 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

久米川駅南西方

180m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

久米川駅周辺の繁華性が普通程度の商業地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られな
いため、当面は現状にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 459,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 358,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東村山市及び周辺市のＪＲ線、西武線各線沿線の駅周辺の商業地域である。主たる需要者として、自用
目的の企業、もしくは店舗、事務所等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。駅周辺の商業地は
供給が少なく、取引件数は少ない。駅周辺の商業地は、その希少性の高さから、需要者やテナントに対し訴求力が高い
。感染症の影響が徐々に緩和されるなか、景況感等を反映して、地価水準は概ね横ばい基調となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性が普通程度の駅周辺の商業地域に存する。希少性の高い商業地の取
引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益
価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.3]

[100.0]
100

440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、感染症の影響による厳しい状況が徐
々に緩和されるなかで、持ち直しの動きがみ
られる。東村山市の人口は概ね横ばい傾向で
推移している。

地域要因に特段の変動はない。駅周辺の商業
地域で、繁華性は普通程度であり、景況感等
を反映して、地価は概ね横ばい基調である。

個別的要因に特段の変動はない。店舗・事務
所等用地としては標準的な画地で、市場競争
力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -23.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＵＴ公４ -1	小平市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＭＡＲ公４ -24	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＴＯＭ公４ -29	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,862	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,615	100 [ 53.6]	469,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	469,000
b	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 71.3]	461,830		462,000
c	(　 ) 283,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,076	100 [ 60.0]	471,793		472,000
d	(　 ) 246,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,758	100 [ 56.4]	437,514		438,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 459,000 円／㎡]

東村山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,275,850	1,397,536	4,878,314	3,767,500	1,110,814	（　0.9497） 1,054,940	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,933,478 円　　　　（　 358,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	47.04	Ｓ5	235.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	64 ㎡	5.4 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

狭小店舗事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	47.04	87.4	41.11	3,790	155,807	6.0	934,842
							1.0	155,807
2～ 2	店舗	47.04	73.9	34.77	3,000	104,310	6.0	625,860
							0.0	0
3～ 3	事務所	47.04	87.2	41.04	2,350	96,444	5.0	482,220
							0.0	0
4～ 4	事務所	47.04	87.2	41.04	2,350	96,444	5.0	482,220
							0.0	0
5～ 5	事務所	47.04	87.2	41.04	2,350	96,444	5.0	482,220
							0.0	0

計		235.20	84.6	199.00		549,449		3,007,362
								155,807

⑨年額支払賃料	549,449 円　×　12ヶ月　＝　 6,593,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,593,388 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,197,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,007,362 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 155,807 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 49,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,275,850 円　　　　（　 98,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-9	2,525 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,916 円/㎡　月額支払賃料（　 3,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-10	2,645 ( 2,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	4,125
c	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-11	3,384 ( 3,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,178

東村山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,000 円	55,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	263,736 円	6,593,388　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,000 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,397,536 円　（　　　　　　 21,837 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 235.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,767,500 円（　　　　　 58,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,275,850 円
②総費用	1,397,536 円
③純収益　①－②	4,878,314 円
④建物等に帰属する純収益	3,767,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,054,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,933,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,000 円／㎡）