鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡＲ公４ -3	東村山市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＡＮ公４ -39	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.2m私道、南4.2m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＥＺＲ公４ -16	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,200)
d	ＵＣＨ公４ -18	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＴＵＴ公４ -5	小平市		建付地	（　）	正方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,028	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	211,398	100 [ 99.0]	213,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 255,474	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	236,585	100 [ 95.0]	249,037		254,000
c	(　 ) 236,148	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	234,745	100 [ 115.7]	202,891		207,000
d	(　 ) 233,911	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	225,364	100 [ 109.0]	206,756		211,000
e	(　 ) 299,287	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	291,725	100 [ 98.0]	297,679		304,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 222,000 円／㎡]

東村山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,530,916	293,446	1,237,470	824,670	412,800	（　0.9721） 401,283	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,723,543 円　　　　（　 84,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	103 ㎡	8.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約３５㎡程度の賃貸アパートを想定

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、ＭＳ、ＰＳ等考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	97.0	33.95	1,867	63,385	1.0	63,385
							1.0	63,385
2～ 2	住宅	35.00	97.0	33.95	1,925	65,354	1.0	65,354
							1.0	65,354
～

～

～

計		70.00	97.0	67.90		128,739		128,739
								128,739

⑨年額支払賃料	128,739 円　×　12ヶ月　＝　 1,544,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 67.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,544,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,467,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,739 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 128,739 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 62,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,530,916 円　　　　（　 14,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-22	1,557 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-23	1,571 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,870
c	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-24	1,577 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,767

東村山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,400 円	11,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	46,346 円	1,544,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 99,900 円	11,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	11,900 円	11,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,900 円	11,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 293,446 円　（　　　　　　 2,849 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	824,670 円（　　　　　 8,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,530,916 円
②総費用	293,446 円
③純収益　①－②	1,237,470 円
④建物等に帰属する純収益	824,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,723,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
東村山 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 -20

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　耕一

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市萩山町１丁目３８番１８				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い既存の住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	萩山 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

萩山駅南東方

450m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域で、特段の変動要因はない。当分の間現状の地域要因のまま推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として、東村山市及び隣接市内の西武線の各駅利用の住宅地域である。主たる需要者は、都心への
通勤者と周辺地域在住者等地縁を有する住宅取得希望者で、一次取得者層が多い。最寄駅徒歩圏等利便性の高い地域を
中心に需要は比較的安定しており、地価は横ばいから強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、新築建売住
宅で３，５００万円から４，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であることから、不動産市場では、自用の住宅の取得を図る取引が中心で
、居住の快適性、利便性等が重視され価格が形成されている。経済合理性等の観点から収益性を追求する取引は極めて
僅少で、収益価格が価格形成に与える影響も極めて僅少である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準
価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[121.5]

[102.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響が残り、全
体として国内経済は停滞しているが、不動産
市場は住宅地を中心に回復の動きが見られる
。

熟成した住宅地域で特段の変動はない。一般
的要因等の影響により、地価は横ばいから強
含みで推移している。

個別的要因に特段の変動はない。地域の標準
的な画地で、市場競争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公４ -39	東村山市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＴＡＫ公４ -39	東村山市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＭＡＲ公４ -3	東村山市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＥＺＲ公４ -14	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,379	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	256,745	100 [ 115.2]	222,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 225,020	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	265,524	100 [ 120.0]	221,270		226,000
c	(　 ) 200,028	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	211,398	100 [ 103.0]	205,241		209,000
d	(　 ) 195,631	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	188,859	100 [ 110.4]	171,068		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

東村山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,574,778	305,777	1,269,001	873,180	395,821	（　0.9721） 384,778	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,364,739 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	103 ㎡	8.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（小家族向け）、平均専有面積約３４㎡程度の共同住宅。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、外廊下、メーターボックス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	97.0	33.95	1,910	64,845	1.0	64,845
							1.0	64,845
2～ 2	住宅	35.00	97.0	33.95	1,950	66,203	1.0	66,203
							1.0	66,203
～

～

～

計		70.00	97.0	67.90		131,048		131,048
								131,048

⑨年額支払賃料	131,048 円　×　12ヶ月　＝　 1,572,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 67.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,572,576 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 62,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,509,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	131,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 131,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,574,778 円　　　　（　 15,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＫ公４賃貸　　　　-12	1,667 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＫ公４賃貸　　　　-13	2,358 ( 2,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,144
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	12,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	47,177 円	1,572,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,800 円	12,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 305,777 円　（　　　　　　 2,969 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	873,180 円（　　　　　 8,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,574,778 円
②総費用	305,777 円
③純収益　①－②	1,269,001 円
④建物等に帰属する純収益	873,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,364,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）