鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＺＲ公４ -6	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＥＺＲ公４ -23	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＥＺＲ公４ -12	東村山市		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＥＺＲ公４ -14	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＭＡＲ公４ -3	東村山市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,893	100 [ 97.8]	173,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 198,071	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	188,363	100 [ 108.6]	173,447		182,000
c	(　 ) 171,693	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	202,598	100 [ 117.4]	172,571		181,000
d	(　 ) 195,631	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	188,859	100 [ 109.1]	173,106		182,000
e	(　 ) 200,028	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	211,398	100 [ 121.9]	173,419		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

東村山 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,343,952	271,719	1,072,233	796,950	275,283	（　0.9721） 267,603	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,817,457 円　　　　（　 57,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	101 ㎡	10.5 m x 9.6 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均約３４㎡の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＭＢ、ＰＳを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	98.0	34.30	1,650	56,595	1.0	56,595
							1.0	56,595
2～ 2	住宅	35.00	98.0	34.30	1,680	57,624	1.0	57,624
							1.0	57,624
～

～

～

計		70.00	98.0	68.60		114,219		114,219
								114,219

⑨年額支払賃料	114,219 円　×　12ヶ月　＝　 1,370,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,370,628 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 82,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,288,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,219 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 114,219 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 54,488 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,343,952 円　　　　（　 13,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-9	1,561 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-10	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,000 円	11,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	41,119 円	1,370,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 96,600 円	11,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	11,500 円	11,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,500 円	11,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 271,719 円　（　　　　　　 2,690 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	796,950 円（　　　　　 7,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,343,952 円
②総費用	271,719 円
③純収益　①－②	1,072,233 円
④建物等に帰属する純収益	796,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,817,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東村山 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 -10

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　土屋　俊世

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市久米川町３丁目１０番３４				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域	南5m私道	水道、ガス、下水	東村山 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 8.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

東村山駅　北東方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや遠い住宅地域であるが、地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状のまま推移
するものと見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東村山市を中心に周辺市も含んだ圏域に位置する、西武新宿線等の駅勢圏である。需要者の中心は同一
需給圏内に居住する３０～４０代の１次取得者層である。当該圏域は最寄駅からやや遠いため、駅に近い利便性の良好
な住宅地に比べ需要は弱い。地価は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されつつあり、緩やかな上昇傾向にある
。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域はアパート等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されず投資採算性が低く、収益
価格は低位に試算された。土地利用は戸建住宅が大半で投資目的の取引は見られず、居住環境を重視する自用目的の取
引が中心である。このため、類似性の高い取引事例から求めた比準価格の規範性が高い。したがって、比準価格を中心
として、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[104.0]

100
[ 94.1]

[105.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推
移しているが、商業地については本格的な回
復には至っていない。

交通利便性はやや劣るが市内における中庸な
住宅地域である。地域要因に変化はなく地価
は一般的要因の影響を受けやや上昇傾向で推
移している。

方位の優位性はあるものの、地域内において
はほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普
通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＺＲ公４ -8	東村山市		建付地	（　）	台形	北東6m市道、南西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＥＺＲ公４ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＥＺＲ公４ -35	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＡＫ公４ -9	東村山市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m都道、北東4m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,529	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	178,817	100 [ 100.0]	178,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 179,499	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	171,293	100 [ 101.0]	169,597		178,000
c	(　 ) 180,644	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	179,213	100 [ 98.0]	182,870		192,000
d	(　 ) 165,125	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.9]	100 [ 106.1]	171,897	100 [ 103.0]	166,890		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

東村山 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,400,455	286,548	1,113,907	852,390	261,517	（　0.9721） 254,221	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,526,543 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	101 ㎡	10.5 m x 9.6 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、平均約３４㎡）の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため（ＭＢ、ＰＳ等考慮）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	98.0	34.30	1,720	58,996	1.0	58,996
							1.0	58,996
2～ 2	住宅	35.00	98.0	34.30	1,750	60,025	1.0	60,025
							1.0	60,025
～

～

～

計		70.00	98.0	68.60		119,021		119,021
								119,021

⑨年額支払賃料	119,021 円　×　12ヶ月　＝　 1,428,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,428,252 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 85,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,342,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,021 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 119,021 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 56,779 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,400,455 円　　　　（　 13,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-21	1,840 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-8	1,814 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,835
c	ＯＤＫ公４賃貸　　　　-14	1,787 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,735

東村山 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,800 円	12,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	42,848 円	1,428,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 103,300 円	12,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	12,300 円	12,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,300 円	12,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 286,548 円　（　　　　　　 2,837 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	852,390 円（　　　　　 8,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,400,455 円
②総費用	286,548 円
③純収益　①－②	1,113,907 円
④建物等に帰属する純収益	852,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,526,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）