別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東村山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東村山 -8 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　土屋　俊世   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山市青葉町２丁目２９番９ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2F1B 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東5m私道 水道、ガス、下水 久米川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 私道 交通 施設 久米川駅　北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状のまま推移するもの と見られる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線各線・ＪＲ武蔵野線沿線で、東村山市、清瀬市、東久留米市及び所沢市を中心とする普通住宅地 域である。需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心である。最寄駅から主としてバス便が利用される地 域であるが、建売分譲も散見され、値ごろ感から一定の需要が喚起されている。市場の中心価格帯は、土地１２０㎡程 度で２，０００万円程度、建売住宅で３，０００万円～３，５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が大半を占め、収益物件はほと んど見られず、収益性より居住の快適性が追求される地域である。よって、賃貸市場は未成熟で投資採算性も低く、収 益性は価格の指標とはなりえないと判断し、収益還元法は非適用とした。したがって、需要者の意思が直接反映されて いると考えられる比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東村山 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推 移しているが、商業地については本格的な回 復には至っていない。 交通利便性は劣るものの、市内における中庸 な住宅地域である。地域要因に変化はないが 一般的要因の影響をうけ地価はやや上昇傾向 で推移している。 方位による優位性はあるものの、標準的な画 地であり、変動要因は認められない。市場競 争力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％