鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東村山 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公４ -15	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＩＲ公４ -30	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＨＩＲ公４ -6	東村山市		建付地	（　）	袋地等	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＫＩＴ公４ -15	清瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＫＩＴ公４ -11	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,588	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	220,868	100 [ 109.3]	202,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 224,545	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	222,544	100 [ 97.7]	227,783		239,000
c	(　 ) 179,091	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	199,587	100 [ 94.0]	212,327		223,000
d	(　 ) 201,097	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	197,745	100 [ 98.9]	199,944		210,000
e	(　 ) 195,242	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,828	100 [ 98.9]	198,006		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

東村山 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,594,773	297,076	1,297,697	845,460	452,237	（　0.9721） 439,620	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,556,957 円　　　　（　 95,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	37.00	ＬＳ2	74.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	100 ㎡	12.1 m x 8.2 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ、平均専有面積３５㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	37.00	98.0	36.26	1,810	65,631	1.0	65,631
							1.0	65,631
2～ 2	住宅	37.00	98.0	36.26	1,850	67,081	1.0	67,081
							1.0	67,081
～

～

～

計		74.00	98.0	72.52		132,712		132,712
								132,712

⑨年額支払賃料	132,712 円　×　12ヶ月　＝　 1,592,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,592,544 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 63,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,528,842 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	132,712 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,712 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 64,657 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,594,773 円　　　　（　 15,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-7	1,853 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,892 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-8	1,814 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,948
c	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-9	1,620 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,800

東村山 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	12,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	47,776 円	1,592,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 102,400 円	12,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	12,200 円	12,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,200 円	12,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 297,076 円　（　　　　　　 2,971 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 74.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	845,460 円（　　　　　 8,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,594,773 円
②総費用	297,076 円
③純収益　①－②	1,297,697 円
④建物等に帰属する純収益	845,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	452,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,556,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東村山 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東村山 -7

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　江蔵　龍

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東村山市秋津町５丁目１７番２７				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに農地等が混在する住宅地域	南5m私道	水道、ガス、下水	新秋津 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

新秋津駅南西方

270m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近接し最近分譲住宅が増えてきた住宅地域で、将来に向け住宅が集積していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東村山市及び隣接市におけるＪＲ武蔵野線、西武線各沿線の住宅地である。需要者は、同市内の居住者を
中心として、市内及び都心へ通勤する一次取得者層が主体である。金融緩和が継続する中、新型コロナウィルス感染症
流行の影響で、地価は若干の上昇傾向に留まっている。市場における需要の中心的な価格帯は、地積１００～１２０㎡
、建物１００㎡前後の新築建売住宅で、総額３，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とする低層住宅地においては、需要者は自用目的の住宅の取得が主体で、収益性より居住環境の快適性
を重視する傾向にあり、本件においても収益価格が比準価格より低位で求められたものと考えられる。以上により、市
場の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東村山 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[ 92.2]

[105.0]
100

216,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    216,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和が継続しているが、新型コロナウィ
ルス感染症流行による消費低迷により東村山
市の地価は横ばい又は若干の上昇傾向に留ま
っている。

戸建住宅地域で、周辺地域も含め地域要因に
特段の変動はない。一般的要因の影響下にあ
り、地価は若干の上昇傾向に留まっている。

方位の優位性はあるものの、代替・競争関係
にある他の不動産と比較した競争力の程度は
普通である。また、個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東村山 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公４ -30	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＩＲ公４ -16	東村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＨＩＲ公４ -5	東村山市		更地	（　）	台形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＩＲ公４ -18	東村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,545	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	222,544	100 [ 93.9]	237,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 181,294	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	176,537	100 [ 90.1]	195,935		206,000
c	(　 ) 157,562	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	163,253	100 [ 87.4]	186,788		196,000
d	(　 ) 252,291	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	274,729	100 [ 102.0]	269,342		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

東村山 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,529,175	283,711	1,245,464	796,950	448,514	（　0.9721） 436,000	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,478,261 円　　　　（　 94,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東村山 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	100 ㎡	12.1 m x 8.2 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプ、平均専有面積３７㎡程度の２ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	98.0	34.30	1,830	62,769	1.0	62,769
							1.0	62,769
2～ 2	住宅	35.00	98.0	34.30	1,880	64,484	1.0	64,484
							1.0	64,484
～

～

～

計		70.00	98.0	68.60		127,253		127,253
								127,253

⑨年額支払賃料	127,253 円　×　12ヶ月　＝　 1,527,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,527,036 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 61,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,465,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,253 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 127,253 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,998 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,529,175 円　　　　（　 15,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＺＲ公４賃貸　　　　-22	1,267 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,961 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-16	1,823 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,978
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東村山 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,000 円	11,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	45,811 円	1,527,036　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 96,600 円	11,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	11,500 円	11,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,500 円	11,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 283,711 円　（　　　　　　 2,837 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	796,950 円（　　　　　 7,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,529,175 円
②総費用	283,711 円
③純収益　①－②	1,245,464 円
④建物等に帰属する純収益	796,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,478,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,800 円／㎡）