別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東村山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東村山 -5 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　比留間　康昌   TEL.

鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山市多摩湖町４丁目２３番４ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 西武園 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昨年５月に西武園ゆうえんち がリニューアルオープンし、 波及効果が期待されている 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西武園駅南西方 170m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東村山市及び隣接市の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者及び一部の買換 え層で、圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は「西武園」駅徒歩圏内であるが、運行本数が少ない。また、地 区計画等の指定により敷地の細分化ができず、総額が嵩むので様子見ムードが漂っている。市場の中心価格帯は土地で 総額４０００万円程度、新築戸建て分譲で総額５５００万円～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。また、当地域は地区計画等が定められており、アパー ト建築ができないので収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で 信頼性の程度が高い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合 した価格と言える。よって、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東村山 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [106.3] [101.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東村山市の総人口は横這い、老年人口は増加 傾向。住宅地の地価は需要が堅調のため、コ ロナ禍にも係らず横這い乃至は反転し強含み 基調で推移。 地区計画等に定められた最低敷地面積及び用 途制限の影響を受け、当地域内の取引は少な く、地価は横這いで推移。 上記条件により総額が嵩むので、代替・競争 関係にある他の不動産との比較において、競 争力の程度はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　 +15.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％