別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東村山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東村山 -3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山市恩多町５丁目３番４１ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m道路 水道、ガス、下水 久米川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 久米川駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には分譲住宅の開発も多く見受けられ、長期的には画地の細分化が進行するものと予測する。また、地価水 準は、当面は横ばい又はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東村山市及び隣接市における西武線各線沿いの住宅地である。需要者は、同市内の居住者を中心として、 市内及び都心へ通勤する一次取得者層が主体である。金融緩和が継続する中、新型コロナウィルス感染症流行の影響で 、地価は若干の上昇傾向に留まっている。市場における需要の中心的な価格帯は、地積１００～１２０㎡、建物１００ ㎡前後の新築建売住宅で、総額３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から遠方に位置し、かつ都市計画において第一種低層住居専用地域に指定されるため、経済合理性の 観点から賃貸経営は困難と判断される。このため一般住宅の自用目的の取引が中心である。したがって、当該地域の特 性を踏まえ、収益還元法は非適用とし、取引事例比較法により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東村山 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [100.0] [101.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　東村山 -7                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和が継続しているが、新型コロナウィ ルス感染症流行による消費低迷により東村山 市の地価は横ばい又は若干の上昇傾向に留ま っている。 既成の戸建住宅地域で、周辺地域も含め地域 要因に特段の変動はない。一般的要因の影響 下にあり、地価は若干の上昇傾向に留まって いる。 代替・競争関係にある他の不動産と比較した 競争力の程度は普通である。また、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％ +0.6 ％