鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＲ公４ -38	立川市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、北西2.9m、南西4m、三方路		商業高度地区 (100,400)
b	ＯＨＫ公４ -101	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北7.9m市道、南西12.6m、角地		商業 (100,500)
c	ＺＵＳ公４ -18	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南3m、東3m、三方路		商業高度地区3種 (100,400)
d	ＫＩＭ公４ -18	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.1m市道、北4m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,816	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	440,564	100 [ 74.3]	592,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	617,000
b	(　 ) 681,947	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	654,020	100 [ 106.7]	612,952		637,000
c	(　 ) 292,339	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	336,592	100 [ 55.1]	610,875		635,000
d	(　 ) 496,479	100 [ 110.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	432,001	100 [ 71.5]	604,197		628,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	隣接地取得	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	隣接地取得	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

日野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,726,043	10,502,596	35,223,447	29,170,800	6,052,647	（　0.9519） 5,761,515	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	128,033,667 円　　　　（　 435,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	173.69	ＲＣ12	1,215.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	294 ㎡	12.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階は事務所、４階以上は共同住宅を想定。１階には容積対象外の立体駐車場を想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.30	81.0	82.05	5,600	459,480	8.0	3,675,840
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.30	96.0	97.25	3,950	384,138	5.0	1,920,690
							0.0	0
3～ 3	事務所	101.30	96.0	97.25	3,100	301,475	6.0	1,808,850
							0.0	0
4～ 6	居宅	101.30	96.0	97.25	2,540	247,015	1.0	247,015
							1.0	247,015
7～12	居宅	101.30	96.0	97.25	2,600	252,850	1.0	252,850
							1.0	252,850

計		1,215.60	94.8	1,151.80		3,403,238		9,663,525
								2,258,145

⑨年額支払賃料	3,403,238 円　×　12ヶ月　＝　 40,838,856 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 1,151.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,796,808 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種の店舗事務所兼共同住宅の複合用途の共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　 360,000　＝　 5,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,635,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,692,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,582,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,663,525 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,258,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,054,328 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,726,043 円　　　　（　 155,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＺＵＳ公４　　　　-16	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 4 F B
b	賃ＯＨＷ公４　　　　-13	2,456 ( 2,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,379,296 円	48,275,664　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,657,300 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,502,596 円　（　　　　　　 35,723 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,170,800 円（　　　　　 99,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,726,043 円
②総費用	10,502,596 円
③純収益　①－②	35,223,447 円
④建物等に帰属する純収益	29,170,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,052,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,761,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,033,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
日野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-6

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　大和田　公一

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

598,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市高幡１００１番８外				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域	東16m市道、北側道	水道、ガス、下水	高幡不動 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

高幡不動駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高幡不動駅前の店舗ビル・店舗付共同住宅が建ち並ぶ繁華性のある商業地域で地域内には特段の変動要因はない
ため、現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 635,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王線・多摩モノレール・ＪＲ中央線沿線の日野市内及びその近隣市における駅前の商業地域である。需
要者は地元に地縁性を有する店舗経営目的の事業法人・個人事業者、投資用不動産の取得を目的とする不動産投資家等
が見込まれる。駅に近い立地から元々供給は少なく、金融緩和が維持されている現状から需給バランスは保たれている
がコロナ禍による影響もみられる。市場の中心価格帯については、土地の個別性や取引件数の少なさから把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は日野市内及び近隣市における駅前の商業地より規範性の認められる事例を採用し試算したもので、市場の実
態を反映しており実証的である。収益価格は賃料水準・還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、収益性・
投資採算性に基づく賃貸市場の成熟度合いが必ずしも高いとは言えない地域であるため、本件では実証性に優る比準価
格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 493,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[ 99.8]

100
[ 85.7]

[104.0]
100

592,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    598,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症が経済に影響を及
ぼしているが、金融緩和の持続等を背景に、
現状では極端な需要の落ち込みはみられない
。

地域要因の変動はみられない。上層階は住宅
やクリニックとしての利用が多く、コロナ禍
がテナント需要へ及ぼす影響は限定的で地価
は安定している。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＨＡＴ公４ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＯＨＷ公４ -117	八王子市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,570)
d	ＯＨＫ公４ -18	国立市		更地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	460,368	100 [ 70.5]	653,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	679,000
b	(　 ) 504,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	504,258	100 [ 81.2]	621,007		646,000
c	(　 ) 649,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	649,676	100 [ 108.8]	597,129		621,000
d	(　 ) 510,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	486,290	100 [ 81.3]	598,143		622,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

日野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,752,951	10,406,454	35,346,497	28,771,200	6,575,297	（　0.9519） 6,259,025	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	139,089,444 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.69	ＲＣ12	1,215.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	294 ㎡	12.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：店舗フロア貸し、４階以上：住宅１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４５㎡）各階２戸、駐車場は屋外機械式を想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.30	80.9	81.95	5,650	463,018	8.0	3,704,144
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.30	96.1	97.35	4,000	389,400	8.0	3,115,200
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.30	96.1	97.35	3,100	301,785	6.0	1,810,710
							0.0	0
4～ 8	居宅	101.30	96.1	97.35	2,550	248,243	1.0	248,243
							1.0	248,243
9～12	居宅	101.30	96.1	97.35	2,600	253,110	1.0	253,110
							1.0	253,110

計		1,215.60	94.8	1,152.80		3,407,858		10,883,709
								2,253,655

⑨年額支払賃料	3,407,858 円　×　12ヶ月　＝　 40,894,296 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,152.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,075,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における同種の複合ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,969,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,648,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,600,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,883,709 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,253,655 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,052,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,752,951 円　　　　（　 155,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公４　　　　-13	2,456 ( 2,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	2,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 4 F B
b	賃ＯＨＷ公４　　　　-14	1,840 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,160,000 円	432,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,377,454 円	48,249,336　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 397,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,607,200 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,406,454 円　（　　　　　　 35,396 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,771,200 円（　　　　　 97,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,752,951 円
②総費用	10,406,454 円
③純収益　①－②	35,346,497 円
④建物等に帰属する純収益	28,771,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,575,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,259,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,089,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）