鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＴ公４ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
c	ＨＡＴ公４ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＯＨＫ公４ -18	国立市		更地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,258	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	492,660	100 [ 112.7]	437,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	455,000
b	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.4]	441,468	100 [ 103.1]	428,194		445,000
c	(　 ) 236,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,395	100 [ 62.2]	380,056		395,000
d	(　 ) 510,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	486,290	100 [ 116.4]	417,775		434,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

日野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,259,070	3,187,631	12,071,439	9,556,600	2,514,839	（　0.9511） 2,391,863	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	51,997,022 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	ＲＣ5	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	11.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は店舗、３階～５階は事務所のフロアー貸し。駐車場６台分設置。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

規模・構造や用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	4,200	294,000	6.0	1,764,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	98.00	95.0	93.10	3,000	279,300	6.0	1,675,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	98.00	95.0	93.10	2,450	228,095	3.0	684,285
							0.0	0
4～ 4	事務所	98.00	95.0	93.10	2,450	228,095	3.0	684,285
							0.0	0
5～ 5	事務所	98.00	95.0	93.10	2,450	228,095	3.0	684,285
							0.0	0

計		492.00	89.9	442.40		1,257,585		5,492,655
								0

⑨年額支払賃料	1,257,585 円　×　12ヶ月　＝　 15,091,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,091,020 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,322,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,208,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,492,655 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,259,070 円　　　　（　 98,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＴ公４　　　　-9	3,189 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [170.0]	100 [ 88.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＨＡＲ公４　　　　-10	3,111 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	710,000 円	142,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	495,931 円	16,531,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,185,700 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,187,631 円　（　　　　　　 20,565 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,556,600 円（　　　　　 61,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,259,070 円
②総費用	3,187,631 円
③純収益　①－②	12,071,439 円
④建物等に帰属する純収益	9,556,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,514,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,391,863 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,997,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
日野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-5

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　原　寛人

TEL.

鑑定評価額

62,900,000 円

１㎡当たりの価格

406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市大坂上１丁目３２番２				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼住宅Ｓ3F1B	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）市道、北側道	水道、ガス、下水	日野駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場市道

交通

施設

日野駅西方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動を認められず、このまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 348,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩地域の商業地。新規供給は相当限定的である。地域は、駅前広場に面する稀少性の高い地域であり
、商業繁華性は比較的高く、駅利用顧客による店舗・サービス業需要が安定的に見込まれる。需要者としては、自用及
び投資物件として事業者、投資家、不動産業者等が想定される。取引利回りは、下落傾向にある。総額１億～３億程度
の投資物件の需要が見込まれるほか、競争力のある物件の選別化が進んでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

想定需要者は、意思決定に際して収益性及び投資採算性を十分に考慮する。本件においては、適正に補正された比準価
格の相対的規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 493,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[ 99.8]

100
[126.1]

[104.0]
100

403,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型感染症による経済悪化からの回復が一部
ある中で、市内の駅前商業地域の不動産需要
に回復の兆しが見られる。

駅前広場に位置する稀少性の高い商業地であ
る。

個別的要因に変化は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＴ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＺＵＳ公４ -18	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南3m、東3m、三方路		商業高度地区3種 (100,400)
c	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
d	ＺＵＳ公４ -14	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,963	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	253,435	100 [ 66.2]	382,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 292,339	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	336,592	100 [ 83.3]	404,072		420,000
c	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	465,893	100 [ 108.9]	427,817		445,000
d	(　 ) 302,469	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,679	100 [ 73.4]	413,732		430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

日野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,361,593	3,193,770	12,167,823	9,556,600	2,611,223	（　0.9511） 2,483,534	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	53,989,870 円　　　　（　 348,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	ＲＣ5	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	11.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階店舗フロアー貸し、３階～５階事務所フロアー貸し。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

同種の建物として標準的割合と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	4,000	280,000	6.0	1,680,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	98.00	95.0	93.10	3,100	288,610	6.0	1,731,660
							0.0	0
3～ 5	事務所	98.00	95.0	93.10	2,500	232,750	3.0	698,250
							0.0	0
～

～

計		492.00	89.9	442.40		1,266,860		5,506,410
								0

⑨年額支払賃料	1,266,860 円　×　12ヶ月　＝　 15,202,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,202,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,331,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,310,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,506,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,361,593 円　　　　（　 99,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＨＡＲ公４　　　　-10	3,111 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,795	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＺＵＳ公４　　　　-14	2,318 ( 2,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	710,000 円	142,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	499,270 円	16,642,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 514,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,185,700 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,193,770 円　（　　　　　　 20,605 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,556,600 円（　　　　　 61,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,361,593 円
②総費用	3,193,770 円
③純収益　①－②	12,167,823 円
④建物等に帰属する純収益	9,556,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,611,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,483,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,989,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,000 円／㎡）