鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＺＵＳ公４ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、北東6m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
c	ＨＡＴ公４ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＺＵＳ公４ -18	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南3m、東3m、三方路		商業高度地区3種 (100,400)
e	ＯＨＫ公４ -105	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	449,780	100 [ 86.4]	520,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 427,621	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	411,690	100 [ 80.8]	509,517		508,000
c	(　 ) 504,258	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	492,660	100 [ 95.0]	518,589		518,000
d	(　 ) 292,339	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	332,569	100 [ 66.9]	497,114		496,000
e	(　 ) 457,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	475,318	100 [ 95.3]	498,760		498,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 508,000 円／㎡]

日野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、宅地造成費用の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,309,126	1,785,848	8,523,278	5,614,380	2,908,898	（　0.9519） 2,768,980	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	61,532,889 円　　　　（　 430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	112.35	ＲＣ3	327.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	143 ㎡	12.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階を店舗、３階を共同住宅

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

規模、構造、用途及び近隣ビルの実態考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	112.35	89.0	100.00	4,500	450,000	6.0	2,700,000
							0.0	0
～ 2	店舗	112.35	89.0	100.00	2,780	278,000	6.0	1,668,000
							0.0	0
～ 3	住宅	102.75	82.7	85.00	2,280	193,800	1.0	193,800
							1.0	193,800
～

～

計		327.45	87.0	285.00		921,800		4,561,800
								193,800

⑨年額支払賃料	921,800 円　×　12ヶ月　＝　 11,061,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,061,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 884,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,176,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,561,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,309,126 円　　　　（　 72,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＲ公４　　　　-4	2,597 ( 2,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,794 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公４　　　　-20	1,987 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	2,587
c	賃ＨＡＲ公４　　　　-9	2,529 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	2,927

日野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,500 円	84,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	331,848 円	11,061,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 703,900 円	84,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,785,848 円　（　　　　　　 12,488 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,300,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 327.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,614,380 円（　　　　　 39,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,309,126 円
②総費用	1,785,848 円
③純収益　①－②	8,523,278 円
④建物等に帰属する純収益	5,614,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,908,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,768,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,532,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
日野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　藤川　健一

TEL.

鑑定評価額

69,600,000 円

１㎡当たりの価格

487,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市高幡３番３				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南7.5m市道、東側道	水道、ガス、下水	高幡不動 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

高幡不動駅西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

高幡不動尊への参道沿いの商店街であり、中層店舗兼住宅等が建ち並んでおり、今後も現状の状態を維持しつつ
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
セットバック　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 507,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王線、ＪＲ中央線沿線の日野市及びその周辺市町に存する圏域の住商混在地である。需要者は中低層の
店舗併用共同住宅の建築を目的とする不動産開発業者又は自用目的の個人事業者等が想定される。コロナ禍による参拝
者減少により地価は下落傾向にあり、景気回復への不透明感により同傾向は継続するものと思われる。市場参加者は交
通機関との接近性や顧客の流動状態等の繁華性を重視し、総額３億円程度の小規模物件が需要の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の存する近隣地域は主として賃貸目的の不動産開発業者等による土地取引がなされ、対象地を求める需要者の意
見が反映されている比準価格は相応の信頼性を確保している。また対象地は利便性の高い商業地域に存することから、
店舗や共同住宅の賃貸事例も豊富にあり、売買市場においても収益性を反映した取引も見られる。よって市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    493,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資や住宅投資は回復傾向にあるが、新
型コロナ感染収束の見通し不透明や原材料価
格上昇により、景気回復ペースは遅いものと
予測される。

高幡不動尊参道にある駅近商業地域であり、
収益物件としての一定の需要も認められるが
、コロナ禍による参拝客減少により、価格は
下落傾向にある。

特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公４ -111	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＺＵＳ公４ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、北東6m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
c	ＺＵＳ公４ -18	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南3m、東3m、三方路		商業高度地区3種 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	449,780	100 [ 89.4]	503,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 427,621	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	411,690	100 [ 79.0]	521,127		520,000
c	(　 ) 292,339	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	332,569	100 [ 65.6]	506,965		506,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 507,000 円／㎡]

日野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,142,054	1,837,020	8,305,034	5,411,090	2,893,944	（　0.9519） 2,754,745	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	61,216,556 円　　　　（　 428,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	112.35	ＲＣ3	327.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	143 ㎡	12.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗、３階が共同住宅

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

規模や構造・用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.35	89.0	100.00	4,600	460,000	6.0	2,760,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	112.35	89.0	100.00	2,600	260,000	6.0	1,560,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	102.75	82.7	85.00	2,200	187,000	1.0	187,000
							1.0	187,000
～

～

計		327.45	87.0	285.00		907,000		4,507,000
								187,000

⑨年額支払賃料	907,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,884,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,884,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 870,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,013,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,507,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,310 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,142,054 円　　　　（　 70,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＦＵＪ公４　　　　-19	2,361 ( 2,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公４　　　　-20	1,987 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	438,500 円	87,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	326,520 円	10,884,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,400 円	査定
	建物　　　　　　　　　 732,200 円	87,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	87,700 円	87,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,700 円	87,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,837,020 円　（　　　　　　 12,846 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,700,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 327.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0769 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,411,090 円（　　　　　 37,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,142,054 円
②総費用	1,837,020 円
③純収益　①－②	8,305,034 円
④建物等に帰属する純収益	5,411,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,893,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,754,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,216,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,000 円／㎡）