鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＯ公４ -17	日野市		更地	（　）	不整形	東38m都道、北東18m、西2.7m、三方路		商業 (100,400)
b	ＨＡＴ公４ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＨＡＲ公４ -31	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＺＵＳ公４ -112	日野市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e	ＴＡＮ公４ -17	立川市		更地	（　）	不整形	北21.5m都道、西4m、角地		準工高度2種最高25m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	249,603	100 [ 123.4]	202,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 236,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,395	100 [ 109.0]	216,876		217,000
c	(　 ) 300,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	273,321	100 [ 121.2]	225,512		226,000
d	(　 ) 243,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	243,487	100 [ 110.2]	220,950		221,000
e	(　 ) 177,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	191,028	100 [ 91.7]	208,318		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

日野 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,425,638	921,480	3,504,158	2,621,860	882,298	（　0.9738） 859,182	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	19,092,933 円　　　　（　 98,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各戸約５０㎡の２ＤＫ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.00	100.0	105.00	1,800	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
2～ 2	居宅	105.00	100.0	105.00	1,860	195,300	1.0	195,300
							1.0	195,300
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		384,300		384,300
								384,300

⑨年額支払賃料	384,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,611,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,611,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,242,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,425,638 円　　　　（　 22,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＩＯ公４　　　　-11	1,819 ( 1,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＩＯ公４　　　　-12	2,041 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,500 円	38,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,580 円	4,611,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,800 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 921,480 円　（　　　　　　 4,775 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,621,860 円（　　　　　 13,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,425,638 円
②総費用	921,480 円
③純収益　①－②	3,504,158 円
④建物等に帰属する純収益	2,621,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	859,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,092,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
日野 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 -37

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　新井　隆之

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市万願寺６丁目２９番３外				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	中層共同住宅が見られる幹線街路沿いの住宅地域	西16m道路	水道、ガス、下水	高幡不動 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 170 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ道路

交通

施設

高幡不動駅北西方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日野市全域の住宅地域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、京王線「高幡不動」駅勢圏の幹線道路
沿の住商混在住宅地域である。典型的な需要者は住宅利用の個人や共同住宅の経営を目的とする事業者である。幹線街
路沿で車両交通量が比較的多いため、店舗利用も見られるが、数は少ない。中心価格帯については取得目的や規模によ
り総額は把握し難いが、戸建住宅用地で３０００万円弱、新築建売住宅は４０００万円台前半の価格帯と判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、主な需要者は居住の快適性に着目した個人であるため、取引事例比較法が最
も適合している。採用した取引事例は、同一需給圏内の幹線道路沿等の混在地に係るもので規範性を有する。一方、収
益還元法は近隣地域には共同住宅も見られるが、規模が小さく、収益性は低いため、低位に試算された。従って、本件
では、比準価格を標準に、収益価格を参考の上、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[101.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

215,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ３年１月～Ｒ３年１０月の日野市の土地取
引件数は１５７１件、前年同期間の１４１３
件に比し増加している。『土地取引規制基礎
調査概況調査』。

京王線「高幡不動」駅勢圏の幹線道路沿の住
宅地域である。地域を大きく変容させる要因
は見当たらず、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +7.6
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＥＴ公４ -33	昭島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,200)
b	ＨＡＲ公４ -31	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＳＩＯ公４ -14	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、北5m、角地		１中専高度1種最高20m (70,150)
d	ＯＨＷ公４ -34	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西6m、角地		１住居高度2種最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,088	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,263	100 [ 106.0]	222,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 300,653	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	271,156	100 [ 129.3]	209,711		210,000
c	(　 ) 246,496	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	233,718	100 [ 102.0]	229,135		229,000
d	(　 ) 216,764	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	212,134	100 [ 106.7]	198,813		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

日野 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,599,345	971,930	3,627,415	2,803,840	823,575	（　0.9738） 801,997	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,822,156 円　　　　（　 92,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階に間取り２ＤＫを２戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	108.00	100.0	108.00	1,851	199,908	1.0	199,908
							1.0	199,908
2～ 2	居宅	108.00	100.0	108.00	1,847	199,476	1.0	199,476
							1.0	199,476
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		399,384		399,384
								399,384

⑨年額支払賃料	399,384 円　×　12ヶ月　＝　 4,792,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,792,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,409,199 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,384 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,384 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,599,345 円　　　　（　 23,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公４　　　　-14	1,959 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,927 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＺＵＳ公４　　　　-19	1,856 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,875
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,000 円	41,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,630 円	4,792,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,300 円	41,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 971,930 円　（　　　　　　 5,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,600,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,803,840 円（　　　　　 14,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,599,345 円
②総費用	971,930 円
③純収益　①－②	3,627,415 円
④建物等に帰属する純収益	2,803,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	823,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	801,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,822,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,300 円／㎡）