別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日野 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -36 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市日野台４丁目２３番１５ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 豊田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 豊田駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日野市内を中心に隣接市を含むＪＲ中央線沿線の既成の住宅地域。需要者の中心は市内及び近隣市に居 住する３０～４０代のファミリー層である。新型コロナの影響は少ないが、近隣地域は駅から遠く、また、古くからの 住宅地で需要はやや弱い。土地は２０００～２５００万円程度、新築戸建で３５００～４０００万円程度が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺はアパートもみられる地域であるが、標準地は画地規模が小さいため、共同住宅の想定は困難であり、収 益価格は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、取引の実態を反映 した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [133.2] [101.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日野市の住宅地は、新型コロナの影響は少な く、優良住宅地は需要が根強いが、利便性の 劣る住宅地や傾斜地の住宅団地は下落が継続 している。 区画整然とした古くからの住宅地であるが、 駅からの接近性にやや劣るため需要は弱く、 地価は坪当たり６０万円前後で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％