別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -34 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市新町２丁目５番５８ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が存する既成住宅 地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 日野 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 日野駅　西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日野市や八王子市等にあってＪＲ中央線各駅から徒歩圏にある住宅地域。主たる需要者は都心部、多摩 中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。高速道路の高架に近い崖下の住 宅地域。一般的要因の影響を受けて地価は弱含みにある。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅で３，０００万円 ～３，５００万円前後、戸建向け土地は２０万円／㎡前後で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好 条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ の賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実証的で説得 力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [122.7] [101.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって都心部商業地、住宅地のい ずれもその用途、利便性、収益性等の程度に より選別化され、地価は上昇、弱含み等、斑 模様である。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模 な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない 。一般的要因の変動を受け、地価は弱含みで ある。 接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的 な画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％