別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日野 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -30 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市新町４丁目２５番２０外 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 空地も見られ一般住 宅等が増えつつある 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 日野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 日野駅　西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「日野」駅や「豊田」駅等から徒歩圏外にあり、新町、日野台、栄町等といった戸建住宅が建ち並ぶ住 宅地域。主たる需要者は多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の団地居住者等、地縁的選好者の買換 え層が中心。建売総額に値ごろ感があるため一定の需要はあるが一般的要因の影響を受けて地価は弱含み。需要の中心 となる価格帯は、新築建売住宅で３，５００万円～４，０００万円前後、戸建向け土地は１５万円／㎡前後で推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好 条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ の賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実証的で説得 力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [164.3] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって都心部商業地、住宅地のい ずれもその用途、利便性、収益性等の程度に より選別化され、地価は上昇、弱含み等、斑 模様である。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模 な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない 。一般的要因の変動を受け、地価は弱含みで ある。 接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的 な画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％