別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -15 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市豊田３丁目１７番９外 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 豊田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では土地区画整理事業に より住宅地の整備が進行して いる。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道　 交通 施設 豊田駅南方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 豊田南土地区画整理事業の進行により近隣住宅地の住環境が向上しているなか、既成の住宅地域としての当地域 は当面は現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の日野市内を中心に隣接市内における駅徒歩圏内の住宅地域。圏内は中小規模の戸建住宅 を主体とし、需要者は同圏内に居住する一次取得者層が中心である。駅に近く利便性が良好なため、低金利等を背景に 需要は安定しているが、近隣の区画整理済みの地域と比較すると街路・環境面で劣るため価格水準はやや低い。需要の 中心価格帯は土地１２０㎡程度で土地価格３，０００万円程度、新築戸建は５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であるため、評価手法は取引事例比較法を採用した。比準にあたって は、ＪＲ中央線の豊田、日野駅徒歩圏に所在する類似性の高い事例を採用し試算しており、求められた比準価格は市場 の実態を反映した価格として実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの検討、及 び最近の不動産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [ 94.9] [101.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    258,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済への影 響に加え、高齢化の進行や災害増加により立 地への選好性に開差が生じ、市内の需要は二 極化している。 地域要因の変動はみられない。豊田駅から徒 歩圏内の利便性が良好な地域で、低金利等を 背景に需要・地価とも安定している。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％