別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -14 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市程久保１丁目８番２外 ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵高台の住宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 程久保 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 程久保駅南東方 570m 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵北傾斜地に造成された住宅地域で、最寄り駅までは急坂な街路を利用するため需要は弱い。要因の大きな変 化が見られないため、現状のままで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、日野市及び隣の八王子市の京王線・多摩都市モノレール線各駅を最寄りとする住宅地域。需要 者は、同一需給圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得層が大半である。街区は整っているものの幅員の狭い街路が 多く、また丘陵傾斜地により上る下りの多い坂が敬遠され、市場での選好性は弱い。取引の価格帯は、標準画地の土地 で１５００万円まで、中古戸建住宅付きの物件では２０００万円台前半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は共同住宅も見られる住宅地域であるが、概ね戸建住宅地域として純化し、賃貸住宅の経営による合理的な収 益性の分析ができず、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し 適切に比準することができ、この価格の精度は高い。また、近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引 が多い。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [ 83.6] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響によって景気は一進一退の状 況下、不動産市場では需要の選別化が一層進 み、優良な不動産には買いが集まっている。 丘陵地の急坂な街路が多く、また周辺には土 砂災害が危惧される地域も在って需要は弱く 、地価は下落基調にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％