別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -4 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市南平２丁目５１番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ北向傾斜の 住宅地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 南平 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ道路 交通 施設 南平駅　東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に造成された戸建分譲団地内にある。相次ぐ自然災害等を受け需要は減退しつつあり、当面はこの傾向を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京王線沿線において丘陵地に造成された大規模分譲団地の住宅地域。主たる需要者は都心部、多摩中心 部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。一般的要因の影響に加え、傾斜や高 低差のある宅地にあっては老齢化や土砂災害等の影響もあり需要は減少、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価 格帯は、新築建売住宅で３，０００万円前後、戸建向け土地は１０万円／㎡強まで下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好 条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ の賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実証的で説得 力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [ 87.1] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって都心部商業地、住宅地のい ずれもその用途、利便性、収益性等の程度に より選別化され、地価は上昇、弱含み等、斑 模様である。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の 変動要因はない。一般的要因の影響に加え、 宅地の地勢や高低差に係る選好を反映して地 価は下落傾向。 接面方位に優位性があるが、ほぼ標準的な画 地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％