鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
c	ＳＡＩ公４ -33	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＵＴ公４ -33	小平市		貸家建付地	（　）	長方形	東16m都道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
e	ＴＯＢ公４ -33	小平市		更地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (88,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 85.5]	385,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 98.5]	389,186		389,000
c	(　 ) 313,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,212	100 [ 82.2]	381,036		381,000
d	(　 ) 329,326	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,655	100 [ 83.3]	395,744		396,000
e	(　 ) 294,911	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	295,501	100 [ 78.5]	376,434		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

小平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,657,425	2,693,648	11,963,777	8,699,500	3,264,277	（　0.9497） 3,100,084	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	67,393,130 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.39	Ｓ5	568.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	13.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（平均専有面積３９㎡程度の１ＬＤＫタイプ）を想定

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

５階建の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.39	82.0	123.39	3,250	401,018	6.0	2,406,108
							1.0	401,018
2～ 2	住宅	124.00	94.4	117.00	2,150	251,550	1.0	251,550
							1.0	251,550
3～ 3	住宅	124.00	94.4	117.00	2,200	257,400	1.0	257,400
							1.0	257,400
4～ 4	住宅	85.00	91.8	78.00	2,200	171,600	1.0	171,600
							1.0	171,600
5～ 5	住宅	85.00	91.8	78.00	2,300	179,400	1.0	179,400
							1.0	179,400

計		568.39	90.3	513.39		1,260,968		3,266,058
								1,260,968

⑨年額支払賃料	1,260,968 円　×　12ヶ月　＝　 15,131,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 513.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,131,616 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,223,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,266,058 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,260,968 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 403,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,657,425 円　　　　（　 63,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-7	2,745 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,358 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-8	2,652 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,399
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	453,948 円	15,131,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,041,400 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,693,648 円　（　　　　　　 11,661 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 568.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,699,500 円（　　　　　 37,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,657,425 円
②総費用	2,693,648 円
③純収益　①－②	11,963,777 円
④建物等に帰属する純収益	8,699,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,264,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,100,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,393,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
小平 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-1

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　富岡　次郎

TEL.

鑑定評価額

83,400,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市美園町１丁目２９４番８｢美園町１－１２－７｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗付共同住宅が多い駅に近い商業地域	西16m市道	水道、ガス、下水	小平 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

小平駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 381,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、小平市及びその周辺市内の西武線沿線の商業地域がその中心で、特に駅近の商業地域については
価格牽連性が強い。需要者は、地場の中小法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や投資法人
など挙げることができる。新型コロナ感染症の影響により一時期、取引は停滞したが、現在回復の兆しも見られる。地
域は駅前の通り沿いの好立地で、纏まった画地も多く、出物があった場合の引き合いは比較的強いものと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も多く見られ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなる為、実証性
の高い比準価格を中心としつつも、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 359,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染が長期化する中、先行き不透明で飲食関
連店舗等厳しさも残るが、投資用不動産の取
引が堅調であるなど、持ち直しの動きも見ら
れる。

市民文化会館向側、あかしあ通り沿いの駅近
の商業地域。比較的規模の大きな画地も多く
見られる地域である。地域要因に特別な変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
b	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＭＡＲ公４ -24	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＵＣＨ公４ -4	小平市		更地	（　）	長方形	南6.8m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 97.5]	393,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 87.4]	376,756		377,000
c	(　 ) 283,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,076	100 [ 80.4]	352,085		352,000
d	(　 ) 282,363	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,928	100 [ 70.5]	401,316		401,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 381,000 円／㎡]

小平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,650,874	2,684,051	11,966,823	8,699,500	3,267,323	（　0.9497） 3,102,977	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	67,456,022 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.39	Ｓ5	568.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	13.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上層階は専有面積３９㎡程度の１ＬＤＫタイプの住戸を想定

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

建物の構造・規模等により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.39	82.0	123.39	3,350	413,357	6.0	2,480,142
							0.0	0
2～ 2	住宅	124.00	94.4	117.00	2,050	239,850	1.0	239,850
							1.0	239,850
3～ 3	住宅	124.00	94.4	117.00	2,100	245,700	1.0	245,700
							1.0	245,700
4～ 4	住宅	85.00	91.8	78.00	2,100	163,800	1.0	163,800
							1.0	163,800
5～ 5	住宅	85.00	91.8	78.00	2,200	171,600	1.0	171,600
							1.0	171,600

計		568.39	90.3	513.39		1,234,307		3,301,092
								820,950

⑨年額支払賃料	1,234,307 円　×　12ヶ月　＝　 14,811,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 513.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,811,684 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,219,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,301,092 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 820,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 399,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,650,874 円　　　　（　 63,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-24	3,352 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＩＳ公４賃貸　　　　-26	3,473 ( 3,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,308
c	ＨＩＲ公４賃貸　　　　-36	2,525 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,156

小平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	444,351 円	14,811,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,041,400 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,051 円　（　　　　　　 11,619 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 568.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,699,500 円（　　　　　 37,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,650,874 円
②総費用	2,684,051 円
③純収益　①－②	11,966,823 円
④建物等に帰属する純収益	8,699,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,267,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,102,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,456,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）