鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＤＫ公４ -21	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.1m都道、西4m、東4m、三方路		２中専高度2種最高25m (80,200)
b	ＯＤＫ公４ -34	小平市		建付地	（　）	袋地等	南東14m都道、中間画地		２中専高度地区1種 (56,176)
c	ＵＣＨ公４ -30	小平市		建付地	（　）	長方形	西7.3m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
d	ＵＣＨ公４ -16	小平市		建付地	（　）	袋地等	西9m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
e	ＴＵＴ公４ -26	小平市		更地	（　）	不整形	東9.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,680	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	224,448	100 [ 94.9]	236,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 221,553	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	246,662	100 [ 97.0]	254,291		254,000
c	(　 ) 288,960	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,249	100 [ 113.2]	255,520		256,000
d	(　 ) 174,769	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	206,022	100 [ 88.4]	233,057		233,000
e	(　 ) 202,089	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	208,756	100 [ 94.8]	220,207		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

小平 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,918,303	1,204,561	4,713,742	3,770,690	943,052	（　0.9745） 919,004	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,978,348 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	94.00	Ｓ3	282.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２、３階はファミリータイプ共同住宅（専有面積４５㎡程度）

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

用途・構造から見て標準的であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	94.00	90.0	84.60	2,180	184,428	3.0	553,284
							1.0	184,428
2～ 2	住宅	94.00	93.0	87.42	1,800	157,356	1.0	157,356
							1.0	157,356
3～ 3	住宅	94.00	93.0	87.42	1,780	155,608	1.0	155,608
							1.0	155,608
～

～

計		282.00	92.0	259.44		497,392		866,248
								497,392

⑨年額支払賃料	497,392 円　×　12ヶ月　＝　 5,968,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,968,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,670,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	866,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 497,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 239,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,918,303 円　　　　（　 35,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公４賃貸　　　　-5	2,062 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＵＲ公４賃貸　　　　-18	1,976 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,847
c	ＨＩＲ公４賃貸　　　　-15	1,778 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,891

小平 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,600 円	58,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	179,061 円	5,968,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,400 円	58,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,561 円　（　　　　　　 7,300 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,770,690 円（　　　　　 22,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,918,303 円
②総費用	1,204,561 円
③純収益　①－②	4,713,742 円
④建物等に帰属する純収益	3,770,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	943,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	919,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,978,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
小平 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 -18

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　修

TEL.

鑑定評価額

38,400,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市小川町１丁目４０６番５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:2	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、マンション等混在の都道沿いの住宅地域	西10.7m都道	水道、下水	東大和市 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．７ｍ都道

交通

施設

東大和市駅南方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

接面する都道の都市計画道路拡幅事業の進展に伴い、建物等の集積化が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及び隣接市の圏域に存する幹線道路又は準幹線道路沿いの住商混在地域である。主な需要者は地縁
性を有する個人事業主、事業法人、不動産業者等である。近隣地域は東大和市駅から徒歩７分程度の幅員１６ｍに拡幅
事業中の都道沿いの地域であり、駅近の希少性の高い物件に対する潜在的な需要は底堅い。中心価格帯は規模によって
幅があるが、１５０㎡程度の規模であれば坪当たり７５万円～８０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ準幹線道路の沿道地域である。賃貸物件が多く見られる地域であるが、
投資採算性に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、これら収益性等を考慮したう
えで成約に至った現実の取引に基づく比準価格は、多様な需要を前提とした取引実態を反映し説得力が高い。よって、
比準価格を標準として、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、一
時的な需要の減退が見られたが、各種政策の
効果等もあって、需要は堅調な動きを取り戻
しつつある。

最寄駅から比較的近い準幹線道路沿いに位置
し、幅員１６ｍに道路の拡幅事業が進みつつ
ある地域である。その他、特段の変動要因は
ない。

個別的要因に特段の変動はない。地域におけ
る標準的な画地で、競争力の程度は普通であ
る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＢ公４ -36	東大和市		更地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南9.3m、角地		近商高度2種最高17m 地区計画等 (100,200)
b	ＴＯＢ公４ -10	東大和市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		近商高度2種最高17m (90,200)
c	ＯＤＫ公４ -21	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.1m都道、西4m、東4m、三方路		２中専高度2種最高25m (80,200)
d	ＯＤＫ公４ -34	小平市		建付地	（　）	袋地等	南東14m都道、中間画地		２中専高度地区1種 (56,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	279,185	100 [ 108.2]	258,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 185,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	206,498	100 [ 100.9]	204,656		205,000
c	(　 ) 211,680	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	224,448	100 [ 98.9]	226,944		227,000
d	(　 ) 221,553	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	246,662	100 [ 96.0]	256,940		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

小平 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,188,052	1,282,612	4,905,440	4,043,270	862,170	（　0.9745） 840,185	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,264,891 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	96.00	Ｓ3	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所はフロア貸し、２、３階はファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約４４㎡）

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

用途・構造から見て標準的であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	96.00	85.0	81.60	2,280	186,048	5.0	930,240
							1.0	186,048
2～ 2	住宅	96.00	93.0	89.28	1,900	169,632	1.0	169,632
							1.0	169,632
3～ 3	住宅	96.00	93.0	89.28	1,900	169,632	1.0	169,632
							1.0	169,632
～

～

計		288.00	90.3	260.16		525,312		1,269,504
								525,312

⑨年額支払賃料	525,312 円　×　12ヶ月　＝　 6,303,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,303,744 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,925,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,269,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,312 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 250,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,188,052 円　　　　（　 37,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-1	1,989 ( 1,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-2	1,477 ( 1,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,641
c	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-3	2,039 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,146

小平 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,800 円	62,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	189,112 円	6,303,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 510,800 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,282,612 円　（　　　　　　 7,773 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,043,270 円（　　　　　 24,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,188,052 円
②総費用	1,282,612 円
③純収益　①－②	4,905,440 円
④建物等に帰属する純収益	4,043,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	840,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,264,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）