別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小平 -1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　土屋　俊世   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小平市花小金井３丁目１５番８９ ｢花小金井３－３８－１４｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 花小金井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 花小金井駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地の細分化も一部に見られるが、価格形成に影響を及ぼす地域 要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小平市及び周辺市の西武線を中心とした住宅地域で、需要者は同一需給圏内に居住する都心部への通勤 者が中心である。最寄駅から距離があり、画地規模がやや大きく需要者が限定されるが、東京郊外の人気のある住宅地 として需要が見込める地域である。新型コロナウイルス感染症の影響も弱まっており、地価は横ばい傾向にある。地域 の土地の需要の中心価格帯は、約１３０㎡で２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、第一種低層住居専用地域に存し、住宅用途の自用目的の取引が大半を占め、収益性より居 住の快適性が追求される地域である。かかるなか比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。 対象地は、賃貸住宅の需要が極めて乏しい地域に存し、説得性に欠ける収益還元法は非適用とした。よって、需要者の 意思が直接反映されている比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小平 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    216,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [113.1] [102.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推 移しているが、商業地については本格的な回 復には至っていない。 駅からやや距離のある住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。地価は横ばい傾向 にある。 方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的 な画地であり、市場競争力は普通である。個 別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％