別記様式第三 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 13-2　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 13-2 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 2,840  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  35.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 町田市上小山田町字十三号１８７２番 ②地積(㎡) 4,383  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 山林（雑木林） 集落に近く竹、杉、雑 木林の多い地域 南西1.8m未舗装市道、背面道 淵野辺 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  120 ｍ、西　   20 ｍ、南　    0 ｍ、北　   90 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南西　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 一部土砂災害警戒区域が存す る。 道 路 １．８ｍ未舗装市道 交通 施設 淵野辺駅北方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 集落に近い山林であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予測するが、新型コロナウイ ルス感染症の影響には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 林地としての利用 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,840 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は町田市、八王子市を中心とした多摩地域内の市街化調整区域内の林地地域が存する圏域である。主たる需 要者は地縁関係にある個人、公共団体のほか開発業者である。市街化調整区域であり開発規制が強いことから通常の開 発目的の取引は少ないほか、相続を契機とした大規模山林の同族間の権利移動等がみられる。中心となる価格帯は、林 地の規模、当事者の属性等の個別性により多様であり開差も大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自己利用を目的とする地縁関係にある個人、法人、公共団体等で、類似不動産の取引価格等の市場性を重 視して購入の意思決定を行う傾向が強い。一方で、公法上の規制から収益目的の取引はなく、また、将来的な宅地化の 可能性も低いことから、収益還元法及び控除法の適用は断念した。以上より、対象不動産に係る市場の実態を考慮のう え、比準価格を標準とし、類似標準地の価格を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 町田 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      2,490 円／㎡ [  99.2] 100 100 [ 100.0] 100 [  87.2] [ 100.0] 100 　　2,830  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,850 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、厳しい状況が緩和されつつあるものの、持 ち直しの動きに弱さがみられるほか、感染症による 内外経済への影響等に注視する必要がある。 市街化調整区域の開発規制のため林地の開発は少な く、地価も弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  +2.0 自然　　　　　　　　　  -5.0 宅地化　　　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0