別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 5-12 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.

鑑定評価額 93,600,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市森野１丁目１３２１番２ ｢森野１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車場整備地区 (90,300) 1:2 事務所 Ｓ3 店舗、各種学校や駐 車場等の混在する商 業地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 小田急町田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 小田急町田駅北西方 300m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の商業地域であるが、駅近で利便性・収益性に優れたエリアで、土地の利用度も比較的高く、希少 性を有する。但し、昨今のオフィス賃貸市場等を考慮し、地価水準はやや下落傾向に推移するものと考える。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    449,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に町田駅周辺の普通商業地域及び近隣商業地域等と判定した。典型的な需要者は、自己使用目的の店 舗、事務所ビル用地としての購入を目的とする事業者のほか、賃貸用店舗、事務所ビル等の収益物件開発素地としての 購入を目的とする不動産業者等も想定される。土地値は総じて７０坪程度で１億円前後と想定されるが、その希少性な どから相場を上回る高値での取引が行われることも予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、自己使用・投資目的のいずれの需要者も想定されるが、当該需要者は通常、周辺地域の土地相場等を考 慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、 収益性に基づく試算プロセスを経た収益価格も説得力はあるが、その試算過程において想定事項が多くなる点は否めな い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    286,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.6] [100.0] 100 389,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    403,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の厳しい環境が緩和されつつ あるが、依然として予断を許さない状況にあ る。一方、不動産市場は全体的に持ち直しの 傾向が見られる。 駅近で利便性・収益性に優れたエリアで、希 少性を有するが、昨今のオフィス賃貸市場等 を考慮し、地価水準はやや下落傾向に推移す るものと考える。 画地の位置・形状及び規模、間口等の接面状 況などを総合的に勘案した結果、今後も標準 的な競争力を持続していくものと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％