鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公４ -134	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	西40m都道、北東15m、東15m、南25m、四方路		商業 (100,700)
b	ＭＨ公４ -121	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	ＭＨ公４ -122	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	ＭＨ公４ -123	国分寺市		貸家建付地	（　）	台形	南東12m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＭＨ公４ -124	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,435,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,380,083	100 [ 50.2]	2,749,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,750,000
b	(　 ) 1,781,604	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,678,101	100 [ 50.3]	3,336,185		3,340,000
c	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,390,245	100 [ 59.8]	2,324,824		2,320,000
d	(　 ) 1,477,945	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,464,643	100 [ 54.9]	2,667,838		2,670,000
e	(　 ) 3,679,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,716,178	100 [ 115.2]	3,225,849		3,230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -47.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -47.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,800,000 円／㎡]

町田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,835,343	65,607,100	139,228,243	73,544,000	65,684,243	（　0.9328） 61,270,262	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,392,505,955 円　　　　（　 2,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ6F1B	3,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	577 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：道路　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１、２階を店舗（フロア貸し）、３～６階を事務所（部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	450.00	65.0	292.50	6,500	1,901,250	8.0	15,210,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	11,000	3,850,000	12.0	46,200,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	75.0	375.00	7,500	2,812,500	10.0	28,125,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	75.0	375.00	4,520	1,695,000	6.0	10,170,000
							0.0	0
4～ 6	事務所	500.00	75.0	375.00	4,520	1,695,000	6.0	10,170,000
							0.0	0

計		3,450.00	73.0	2,517.50		15,343,750		130,215,000
								0

⑨年額支払賃料	15,343,750 円　×　12ヶ月　＝　 184,125,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,189,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種のビルを参考に算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	211,314,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,715,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	203,598,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,215,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,237,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,835,343 円　　　　（　 355,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公４賃　　　　-33	3,151 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	5,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,543 円/㎡　月額支払賃料（　 4,520 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＫ公４賃　　　　-36	3,358 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,951
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	32,147,100 円	214,314,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,668,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,512,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	3,000,000 円	隔地駐車場（１０台分）×１２ケ月分

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 65,607,100 円　（　　　　　　 113,704 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9328

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,544,000 円（　　　　　 127,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,835,343 円
②総費用	65,607,100 円
③純収益　①－②	139,228,243 円
④建物等に帰属する純収益	73,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,684,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,270,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,392,505,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
町田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-9

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　湊　尚志

TEL.

鑑定評価額

1,560,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市原町田６丁目７８２番５外｢原町田６－３－９｣				②地積　(㎡)	692 ( 115)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区駐車付置義務 (100,700)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4F1B	金融機関、中高層店舗ビルが多い駅前の商業地域	北東12m道路	水道、ガス、下水	小田急町田 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ道路

交通

施設

小田急町田駅南東方

120m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小田急町田駅に近接した商業地であり、特段の変動要因は見受けられず、今後も市の中心商業地として推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は東京多摩地区の鉄道主要駅徒歩圏内の商業地域を中心に、広域的には東京都心部の商業地域を含む
圏域。中心となる需要者は投資法人や事業法人、大手企業である。店舗売上や事務所需要には依然厳しさが見られるも
のの、町田駅至近の商業地で稀少性は高く、人通りの回復が見られることも背景に、需要は底堅く推移している。規模
や用途により取引価格水準には幅があり、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、町田市内の高度商業地における取引事例が限られることから、時点の古い事例や他
市の高度商業地の事例も採用し、精度の高い比準価格の試算に努めた。また高度商業地においては、需要者はその収益
性にも着目して取引を行うものと考えられることから、比準価格と収益価格を十分に関連付け、不動産市場の動向、指
定基準地価格、周辺標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田（都） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、企業収益に持ち直しの動きが見ら
れ、住宅需要も堅調であるが、新型コロナウ
イルス感染症への懸念から景気の先行きは依
然不透明である。

地域要因に特段の変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

町田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公４ -122	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＨＨ公４ -134	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	西40m都道、北東15m、東15m、南25m、四方路		商業 (100,700)
c	ＭＨ公４ -123	国分寺市		貸家建付地	（　）	台形	南東12m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＭＨ公４ -129	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,390,245	100 [ 48.3]	2,878,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,880,000
b	(　 ) 1,435,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,380,083	100 [ 47.7]	2,893,256		2,890,000
c	(　 ) 1,477,945	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,464,643	100 [ 56.0]	2,615,434		2,620,000
d	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 68.7]	2,735,213		2,740,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,780,000 円／㎡]

町田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	202,484,459	64,908,282	137,576,177	73,544,000	64,032,177	（　0.9328） 59,729,215	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,357,482,159 円　　　　（　 2,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ6F1B	3,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	577 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：道路　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１及び１～２階店舗（フロア貸し）、３～６階は事務所（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

同種・規模の建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	450.00	65.0	292.50	6,251	1,828,418	8.0	14,627,344
							0.0	0
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	10,716	3,750,600	12.0	45,007,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	75.0	375.00	7,144	2,679,000	10.0	26,790,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	75.0	375.00	4,465	1,674,375	6.0	10,046,250
							0.0	0
4～ 6	事務所	500.00	75.0	375.00	4,465	1,674,375	6.0	10,046,250
							0.0	0

計		3,450.00	73.0	2,517.50		14,955,518		126,609,544
								0

⑨年額支払賃料	14,955,518 円　×　12ヶ月　＝　 179,466,216 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,189,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種のビルを参考に算出。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	206,655,216 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,386,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	201,269,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,609,544 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,215,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	202,484,459 円　　　　（　 350,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公４賃　　　　-23	4,285 ( 4,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,487 円/㎡　月額支払賃料（　 4,465 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＨ公４賃　　　　-24	3,929 ( 3,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,366
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	31,448,282 円	209,655,216　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,668,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,512,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	3,000,000 円	隔地駐車場（１０台分）×１２ヶ月分

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,908,282 円　（　　　　　　 112,493 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9328

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,544,000 円（　　　　　 127,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	202,484,459 円
②総費用	64,908,282 円
③純収益　①－②	137,576,177 円
④建物等に帰属する純収益	73,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,032,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,729,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,357,482,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350,000 円／㎡）