別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -78 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正夫   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市金井６丁目１８０番７９ ｢金井６－４０－１４｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鶴川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定がある。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線沿線で町田市及び川崎市北部を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の居住者及び東京都 内に通勤するサラリーマン層や自営業者である。最寄駅からやや遠いものの、区画整然とした住宅地域で、住環境等は 良好。ただ、画地規模がやや大きく総額がかさむため、需要はあるものの、地価の上昇はあまり見られない。土地は２ ，０００万円～２，５００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円～４，５００万円程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第１種低層住居専用地域に指定されているほか、建築協定もある。地域内に は収益目的の賃貸物件はほとんどなく、取引は自用目的が中心である。収益性を期待するというより、むしろ住環境等 が重視される地域である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [102.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は、新型コロナ感染症に続き、オミクロ ン株の発生により、厳しい状態にあるが、持 ち直しの動きも見られる。一方、地価は様子 見の状態にある。 区画整然とした住宅地域であるが、格別の変 動要因はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％