別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -67 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市野津田町字暖沢前３２１０番２１１外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 小田急町田 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 第２種風致地区、建築協約（ 薬師ヶ丘住民憲章）あり。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 小田急町田駅北方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から距離のあるバス便利用の住宅地域であり、近くでは「薬師池公園四季彩の杜西園」が整備されてい るが、当分の間は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町田市及び隣接市の小田急小田原線沿線の住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的に取得する圏内 居住の地縁性ある個人や都心等に通勤する一次取得者である。最寄駅から遠く交通利便性が劣り丘陵地に位置するため 需要は多いとは言えず、地価は弱含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準地の規模で１０００万円 台前半、新築戸建は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅からバス便の戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等は散見されない。取引の中心は個人の 自己利用目的で、取引にあたっては居住の快適性、利便性が重視される傾向にある。また、建築協約、周囲の土地利用 状況、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であること等を考慮し、収益還元法の適用は断念した。従って市場の実態を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [151.7] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不動産取引、地価への影響は 限定的との見方もあるが、社会生活への影響 は長期化しており、今後の動向には引き続き 注視を要す。 最寄り駅からバス便の住宅地域であり、特段 の変動要因は見られないため、当分の間は現 状の住環境を維持していくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％