鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公４ -48	町田市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高31m (60,100)
b	ＨＪ公４ -8	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＫ公４ -16	町田市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専高度2種最高31m 地区計画等 (70,200)
d	ＯＺ公４ -3	町田市		建付地	（　）	不整形	北18.6m都道、南東4m、角地		準住居高度2種最高31m (80,200)
e	ＯＺ公４ -106	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	144,565	100 [ 96.1]	150,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 154,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	148,899	100 [ 97.4]	152,874		154,000
c	(　 ) 153,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,423	100 [ 97.0]	157,137		159,000
d	(　 ) 229,585	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	229,815	100 [ 133.7]	171,889		174,000
e	(　 ) 97,520	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,040	100 [ 60.6]	151,881		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

町田 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,373,997	1,428,536	5,945,461	4,702,350	1,243,111	（　0.9721） 1,208,428	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,270,174 円　　　　（　 74,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均賃貸面積４５㎡・２ＬＤＫ）各階４住戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,705	306,900	1.0	306,900
							1.0	306,900
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,740	313,200	1.0	313,200
							1.0	313,200
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		620,100		620,100
								620,100

⑨年額支払賃料	620,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,441,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,441,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,069,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	620,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 620,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 298,966 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,373,997 円　　　　（　 21,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公４賃　　　　-15	1,535 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公４賃　　　　-16	1,500 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.8]	100 [102.0]	1,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,200 円	66,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	223,236 円	7,441,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,900 円	66,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,428,536 円　（　　　　　　 4,070 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,702,350 円（　　　　　 13,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,373,997 円
②総費用	1,428,536 円
③純収益　①－②	5,945,461 円
④建物等に帰属する純収益	4,702,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,208,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,270,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
町田 -66　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -66

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正夫

TEL.

鑑定評価額

54,100,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市木曽東３丁目１５１１番４外｢木曽東３－２４－１５｣				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,200)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ3	住宅の中に店舗等が見られる路線沿いの住宅地域	北西16m市道、背面道	水道、下水	古淵 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１６ｍ
市道

交通

施設

古淵駅北東方

1.6km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線沿線で町田市及び相模原市を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の居住者及び東京都
内に通勤するサラリーマン層や事業者である。最寄駅からやや離れた住宅地域で、道路事情が良好なため、既存の戸建
住宅のほか、低層の共同住宅や事業所等が混在している。周辺地域に格別の変動要因はなく、地価は概ね横ばいで推移
している。土地価格は、画地規模や利用用途により大きく異なるため、市場での中心的な価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域である。住環境や利便性等が重視される地域であるが、最近は自用目的
の住宅のほか、投資目的の共同住宅の需要も少し増えつつある。ただ、現状では、当該地域は自用目的の取引が中心で
あり、収益性は低く、むしろ住環境や利便性等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌
して、さらに、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 96.8]

[101.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済は、新型コロナ感染症に続き、オミクロ
ン株の発生により、厳しい状態にあるが、持
ち直しの動きも見られる。一方、地価は様子
見の状態にある。

郊外の幹線道路沿いの土地については、産業
構造の変化等により、住宅地化の傾向が強く
なってきている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫ公４ -16	町田市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専高度2種最高31m 地区計画等 (70,200)
b	ＭＨ公４ -48	町田市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高31m (60,100)
c	ＡＨ公４ -9	町田市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、南東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＭＨ公４ -11	町田市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,423	100 [ 98.0]	155,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 146,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	144,565	100 [ 91.8]	157,478		159,000
c	(　 ) 141,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	133,758	100 [ 87.5]	152,866		154,000
d	(　 ) 148,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	142,141	100 [ 92.9]	153,004		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

町田 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,448,914	1,439,004	6,009,910	4,758,750	1,251,160	（　0.9721） 1,216,253	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,440,283 円　　　　（　 75,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況等から、ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡、５０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,730	311,400	1.0	311,400
							1.0	311,400
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,750	315,000	1.0	315,000
							1.0	315,000
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		626,400		626,400
								626,400

⑨年額支払賃料	626,400 円　×　12ヶ月　＝　 7,516,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,516,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,140,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	626,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 626,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 302,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,448,914 円　　　　（　 21,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公４賃　　　　-10	1,570 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公４賃　　　　-12	1,772 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	67,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	225,504 円	7,516,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,500 円	67,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,439,004 円　（　　　　　　 4,100 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,500,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,758,750 円（　　　　　 13,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,448,914 円
②総費用	1,439,004 円
③純収益　①－②	6,009,910 円
④建物等に帰属する純収益	4,758,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,216,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,440,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,300 円／㎡）