別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -65 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市三輪緑山２丁目４番８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協約有り 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住環境の優れた住宅地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持し て推移するものと予測するが、新型コロナウイルス感染症の影響等には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町田市及び周辺市の小田急線沿線の住宅地域が存する圏域ある。主な需要者は、都心や周辺地区へ通勤す る個人である。区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅からバス便であること、地区計画の規定により敷地分割が不 可能で総額が嵩むこと、地域の高齢化が進んでいること等から、需要は強くない。需要の中心となる価格帯は、土地に ついては２００㎡程度で２，５００～３，０００万円程度であり、新築の戸建物件の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、区画整然とした住宅地域である。主な需要者は、良好な住環境を重視する個人で、市場での 取引価格等の市場性に着目して価格判断を行う傾向が強い。地区計画により用途が戸建住宅に制限され、戸建住宅の賃 貸市場は希薄であるため、収益還元法は規範性に欠くため適用を断念した。以上より、対象不動産に係る市場の実態を 考慮のうえ、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.9] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるものの 、持ち直しの動きに弱さがみられるほか、感 染症による内外経済への影響等に注視する必 要がある。 一般住宅が中心の地域であり、新型コロナウ イルス感染症の影響緩和や実需を背景に地価 は横ばいに転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％