別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -56 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　湊　尚志   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市相原町字大戸４６４０番２外 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 南東9m市道 水道、下水 相原 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   230 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　９ｍ市 道 交通 施設 相原駅北西方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、現況のまま推移するものと思われる。駅遠方で交通利便性には劣り、地価は弱 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相原町内の住宅地域を中心に、広域的には町田市及び八王子市、相模原市内の、鉄道駅遠方となる 住宅地域を含む圏域。需要者は周辺各市に通勤する一次取得者が中心であり、当該地域に地縁を有する層も多い。交通 利便性に劣り需要は弱く、土地価格は弱含みであるが、総額的な割安感があり一定の住宅需要が見込まれる。中心的な 価格帯は更地で１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的類似性の認められる取引事例に基づき適切に比準を行い、市場性を反映した価格が求められている。 一方、近隣地域周辺にはアパートも見受けられるが、相原駅から距離がある利便性には劣る地域で収益性が低く、経済 合理性のある賃貸運営を想定することが困難であることから収益還元法の適用は断念した。よって比準価格を標準とし 、売り希望価格等の市場動向、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [191.7] [104.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、企業収益に持ち直しの動きが見ら れ、住宅需要も堅調であるが、新型コロナウ イルス感染症への懸念から景気の先行きは依 然不透明である。 相原駅から距離がある住宅地域であり、取引 や建物建築の動きは少なく、特段の変動要因 は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％