別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -54 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市能ヶ谷６丁目１５９８番１４９ ｢能ヶ谷６－４３－６｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協約ほか 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鶴川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協約、地区街づくりプラ ン 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協約ほか ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、おおむね現状維持で推移するものと 予測する。また、比較的規模が大きく総額が嵩むことから、地価水準は現状維持で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は、町田市北東部、小田急線の最寄駅からバス便地域の、区画整然とした分譲住宅地にある。同一需給圏は 小田急線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は市内居住者をはじめ周辺市居住者である。戸建住宅で５，０００ 万円前後が需要の中心で、住環境は良好であるが利便性が劣り、また、画地規模が大きく総額が嵩むため、需要は停滞 気味で、地価は現状維持で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地にあり、建築協約により共同住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用を断念し、比準 価格のみ試算した。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格で あり、高い説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況等も勘案 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はいまだ終息しておらず先行 きは不透明で、働き方の変化など新たな動き もみられることから、今後の動向に注意が必 要である。 地域要因に特段の変動はなく、駅距離があり 、規模が大きく総額が嵩み、建築協約による 制約があることなどから、地価は横ばいで推 移している。 近隣地域内における市場競争力は標準的と判 断される。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％