別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -40 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　儒人   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市成瀬１丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 建築協約 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 成瀬 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協約有 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 成瀬駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 建築協約 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市内のＪＲ横浜線沿線各駅よりバス便を要し、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。同一需 給圏における典型的な市場参加者としては、区画整然として良好な居住環境に鑑み、成瀬地区をはじめとする町田市内 の他、周辺市の居住者等を含む幅広い需要者層が期待できる。市場における中心価格帯は、２００㎡程度の土地で３０ ００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした既成住宅地域で、一部一棟貸しの住宅も見受けられるが、大半は自 己使用目的での取引である。また、収益物件については、建築協約による制約及び利便性が劣ることに起因し、当該地 域では特段見受けられない。したがって、収益還元法は適用せず、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [136.2] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により、先 行きの不透明感が否めず、今後の取引価格の 推移には注視する必要がある。 最寄駅よりバス便利用エリアであり、特筆す べき地域要因はなく、地価も概ね横ばい傾向 にある。 北側幅員６．０ｍ市道に面する画地であり、 近隣地域内における市場競争力は標準的と判 断される。その他の特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％