鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＪ公４ -105	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＭＨ公４ -108	町田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、南西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＯＺ公４ -7	町田市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＪ公４ -6	町田市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e	ＯＫ公４ -5	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、北西5m、北東5m、三方路		２住居高度2種最高31m 地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,083	100 [ 100.0]	111,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 105,918	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	98,402	100 [ 84.2]	116,867		122,000
c	(　 ) 99,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	111,029	100 [ 95.9]	115,776		120,000
d	(　 ) 145,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	154,322	100 [ 141.7]	108,908		113,000
e	(　 ) 159,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	151,526	100 [ 124.3]	121,903		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.7
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

町田 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,478,842	281,170	1,197,672	956,160	241,512	（　0.9702） 234,315	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,093,804 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｗ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	112 ㎡	7.6 m x 14.7 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均賃貸面積４０㎡・２ＬＤＫ）２住戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	1,539	61,560	1.0	61,560
							1.0	61,560
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	1,570	62,800	1.0	62,800
							1.0	62,800
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		124,360		124,360
								124,360

⑨年額支払賃料	124,360 円　×　12ヶ月　＝　 1,492,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,492,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 74,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,417,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	124,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 124,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 59,957 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,478,842 円　　　　（　 13,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公４賃　　　　-5	1,696 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公４賃　　　　-6	1,448 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,800 円	12,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	44,770 円	1,492,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 104,900 円	12,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	12,800 円	12,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,800 円	12,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 281,170 円　（　　　　　　 2,510 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	956,160 円（　　　　　 8,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,478,842 円
②総費用	281,170 円
③純収益　①－②	1,197,672 円
④建物等に帰属する純収益	956,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	241,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,093,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
町田 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -27

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　小澤　勝実

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市小山町字八号９５７番６				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4.8m市道	水道、ガス、下水	多摩境 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
．８ｍ市道

交通

施設

多摩境駅　南東方

1.8km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

多摩境駅からバス便の空地の残る住宅地域で、周辺道路の整備が進捗しており、将来的には徐々に戸建住宅、共
同住宅の建築が進捗するものと思料する。地価は概ね横ばい乃至はやや弱含みで推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ横浜線、京王相模原線沿線の各駅からバス便利用となる住宅地域である。主たる需用者は町
田市内に居住している地縁性を有する一次取得者である。駅からバス便の既存住宅地域にあり、利便性が劣るため、需
要はやや弱含みで推移している。取引価格は新築戸建住宅で総額３，０００万円～３，５００万円、土地は１，５００
万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。対象標準地は、戸建住宅地にあり、自己が
居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格
は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件で
は、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[100.6]

[104.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあるが、一部で持ち直
しの動きに弱さがみられる。

住環境・利便性ともに劣る住宅地であり、地
域要因に変動は無い。当面は現状維持で推移
するものと予測される。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公４ -117	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＺ公４ -112	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)
c	ＭＨ公４ -29	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、北6m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＡ公４ -22	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種最低敷地１２０㎡ (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,174	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,970	100 [ 101.0]	100,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 121,545	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	115,178	100 [ 101.0]	114,038		119,000
c	(　 ) 110,038	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	103,504	100 [ 100.0]	103,504		108,000
d	(　 ) 113,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	126,041	100 [ 101.0]	124,793		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

町田 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,437,041	271,251	1,165,790	926,280	239,510	（　0.9702） 232,373	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,051,587 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｗ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	112 ㎡	7.6 m x 14.7 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋ２戸を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	40.00	95.0	38.00	1,535	58,330	1.0	58,330
							1.0	58,330
2～ 2	居宅	40.00	95.0	38.00	1,612	61,256	1.0	61,256
							1.0	61,256
～

～

～

計		80.00	95.0	76.00		119,586		119,586
								119,586

⑨年額支払賃料	119,586 円　×　12ヶ月　＝　 1,435,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,435,032 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 57,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,377,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,586 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,148 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 119,586 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 58,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,437,041 円　　　　（　 12,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＺ公４賃　　　　-9	1,588 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,535 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＨ公４賃　　　　-13	1,500 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,482
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,400 円	12,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	43,051 円	1,435,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 101,600 円	12,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 271,251 円　（　　　　　　 2,422 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	926,280 円（　　　　　 8,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,437,041 円
②総費用	271,251 円
③純収益　①－②	1,165,790 円
④建物等に帰属する純収益	926,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	239,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,051,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）