別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 町田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -8 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　浅川　肇   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市真光寺１丁目１８番１０ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東10m市道 水道、ガス、下水 鶴川 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１０ｍ 市道 交通 施設 鶴川駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線等の各駅を最寄駅とする町田市及び隣接周辺市の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居 住する一次取得者のほか、居住環境等に着目した他の地域からの転入者等が想定される。需要者は良好な居住環境を評 価する一方、支払能力の範囲内での取得を主眼とするため総額を抑えた取引が多く観察される。市場の中心的価格帯は 、１５０㎡程度の土地で総額２０００万円程度、新築戸建物件は総額３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地区計画や周辺の利用状況等を鑑みて、投資需要 及び貸家需要が見込めないため収益還元法の適用を断念した。当該地域は、個人需要者による自用目的での取引が一般 的であり、居住の快適性及び利便性等が重視される地域である。従って、本件では現実の不動産市場を反映した実証的 、客観的な比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [108.9] [101.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は依然とし て継続しているが、ワクチン接種等が進んで いることから市場は回復傾向も見られる。 当該地区は、区画整然とした良好な居住環境 であるが、駅距離があることから、地価はほ ぼ横ばいで推移している。 代替、競争関係にある不動産と比較して競争 力等の点で特段の変化はなし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％